아주경제 김충범 기자 = "이제 박근혜 정부가 들어선지 4년째로 접어드는데, 그간 부동산 관련 대책만 무려 22번이 나왔다. 대부분은 주택시장을 정상화하는데 초점이 맞춰져있었고, 작년 8·25대책에 이르러서야 규제가 강화되기 시작했는데, 타이밍이 너무 늦은 감이 있다."

이달 6일 서울 강서구 소재 대한부동산학회 사무실에서 만난 권대중 대한부동산학회장은 지난해 11·3대책을 전후한 정부의 잇따른 주택시장 규제 시점이 적절했는지에 대해 이렇게 답했다.

실제로 최근 전국 부동산 시장은 수도권을 중심으로 거래가 빠르게 냉각되고 있다. 무엇보다 올 한해 매매·전세·분양시장은 모두 대세 하락이 점쳐지고 있을 만큼, 향후 전망이 좋지 않다.

권 학회장은 박근혜 정부의 정책에 대해 '절반의 성공, 절반의 실패'라고 평가했다. 집권 초기만 해도 2008년 글로벌 금융위기 이후 오랫동안 침체돼왔던 주택시장의 분위기를 어느 정도 반전시키는 데는 분명 성공했으나, 그 이후의 모니터링 과정이 다소 아쉽다는 반응이었다.

그는 "부동산 시장이 본격적으로 활성화된 시기가 언제부터인지 아는가? 바로 2015년 1월 분양가상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익 환수제 폐지 및 재건축 조합원 1인 1가구제 폐지를 골자로 한 '부동산 3법' 국회통과 이후"라며 "게다가 이 시기에는 유례없는 저금리 기조까지 이어졌다"고 설명했다.

이어 "그렇다면 적절한 투자처를 찾고 있는 수요층의 유동자금이 과연 어디로 흘러가겠는가? 당연히 부동산 시장으로 몰릴 수밖에 없다"며 "정부가 이정도로 대폭 규제를 풀었음에도 불구하고 시장 과열을 예측하지 못했던 점이 안타깝다. 11·3대책 같은 규제는 1년 전쯤 발표됐어야 옳다"며 아쉬움을 표했다.

권 학회장은 주택 시장의 직접적 침체를 유도한 작년 11·3대책보다, 앞서 발표된 8·25대책의 영향력이 더 크다고 강조했다. 다름 아닌 '총부채원리금상환비율(DSR: Debt Service Ratio)' 지표 도입 때문이다.

DSR의 경우 상환 금액을 소득에서 차지하는 비중으로 따진다는 점은 기존 대출 규제인 '총부채상환비율(DTI: Debt To Income)'과 비슷하다. 하지만 DSR은 모든 대출의 원리금을 더한 금액으로 대출 한도를 제한해 DTI보다 훨씬 까다롭다. 주택 시장에서 가수요가 사라질 수 있는 것이다.

이와 관련 권 학회장은 정부가 어느 정도의 가수요에 대해 인정하는 자세가 필요하다는 입장을 보였다.

그는 "현재 전국 주택 보급률이 100%를 넘어서고 있지만, 자기 집을 갖고 있는 비중은 58%에 불과하다. 바꿔 말하면 42%는 자기 집이 없다는 이야긴데, 이들은 결국 가수요가 갖고 있는 주택에 살고 있다는 의미가 된다"며 "DSR 강화는 분명 투기수요를 잠재우는데 효과가 있을 것이다. 문제는 대출 문턱이 높아져 내 집 마련을 원하는 실수요까지 애꿎은 피해를 볼 가능성이 높아졌다는 것이다. 정부가 어느 정도의 가수요는 안고 가야 한다"고 강조했다.

아울러 권 학회장은 올 한해 화두로 떠오른 '입주대란'에 대비한 대책 마련도 시급하다고 강조했다. 그는 "정부의 '주택공급' 중심의 정책 패러다임도 바뀌어야 한다고 본다. 앞으로는 '주택관리'에 적극적으로 나서야 할 것"이라고 분석했다.

권 학회장은 "올부터 내년까지 전국에 쏟아지는 입주물량만 80여만가구에 달한다. 게다가 현재 전국 빈집은 추산치만 100만가구가 넘는다. 국내 인구는 계속 감소 추세에 있는데, 아파트 공급은 계속 증가하는 모양새"라며 "이정도면 일본처럼 주택시장 문제를 넘어 사회문제로 부각될 수 있는 수준"이라고 우려했다.

또 "빈집이 늘면 자연스레 주택 가격이 하락하며, 상권이 침체된다. 또 지역이 슬럼화되고, 나아가 도시 전체의 경쟁력을 상실하게 되는 악순환을 겪게 된다"며 "정부가 입주 과잉 우려 지역을 선별해, 조직적·체계적 관리에 나서야 하는 이유가 바로 여기에 있다"고 힘줘 말했다.

무엇보다 권 학회장은 도시의 질적 성장에 대해 강조했다. 특히 향후에는 도시정비사업이 주택시장의 새로운 축으로 떠오를 것으로 내다봤다.

그는 "앞으로는 국지적 차원에서의 도시정비사업 정착은 정부가 추구하는 창조도시, 스마트도시의 초석을 마련하게 될 것"이라며 "이를 위해서는 기존의 단편적 도시재생이 아닌, 공간, 문화, 사회적 재생을 요구하는 복합적 개념의 도시재생 패러다임이 정립돼야 한다"고 강조했다.