25일 정부의 집단담보대출 여신심사 가이드라인이 결정으로 주택시장의 침체가 높아질 전망이다. 이에 따라 주택시장에서는 대안마련에 고심에 빠진 투자자들이나 실수요자들이 많다.

특히 정부가 여신심사가이드라인 도입을 은행·보험을 비롯해 상호금융권과 새마을금고까지 협의를 거쳐 도입방안 확정하겠다고 발표했다. 이에 따라 2금융권에서도 상환능력에 따라 대출이 이뤄지기 때문에 대출을 받기가 녹녹치 않아질 전망이다. 

이에 따라 정책이 발효되는 새해 전에 대출을 받아 집을 사려는 실수요자들은 빠르게 움직여야 할 것 같다. 특히 환금성이 높은 중소형 아파트들 중에서도 역세권에 있으면서 입주년차가 짧은 새아파트를 중심으로 거래가 일어날 가능성이 높다.

실제 2008-2012년 부동산 불황기에 거래가 많이 된 아파트들이 입주년차가 짧은 중소형 아파트란 점을 감안한다면, 앞으로 닥칠 주택시장의 불황에서도 중소형 아파트들의 인기가 높을 전망이다. 또 분양주택들의 경우 잔금대출이 규제에 적용 받을 수 있어, 규제 전 분양하는 좋은 아파트들은 미리 선점할 필요도 있다.

또 아파트에만 치중하는 시대도 끝났다. 최근에는 66(20평형)-99㎡대 단독주택이나 빌라 등도 관심이 높아진 만큼 작은 주택들이 더 많은 인기를 끌게 될 것이다.

그렇다고 너무 작은 아파트는 환금성이 오히려 떨어진다는 것도 주의해야 한다. 3~4인 가구를 고려했을 때, 필요한 주택은 적어도 방3개의 중소형 주택들이다. 월세를 놓겠다는 생각으로 초소형 아파트나 오피스텔을 투자했다가 임대수익이 오히려 낮거나 공실이 높은 경험은 이런저런 매체들에서 심심치 않게 볼 수 있을 것이다.

따라서 적어도 3~4인 가구가 살수 있는 66(20평형)-99㎡대 주택들을 살펴보는 것이 불황기 주택가격의 하락이 적고, 환금성이 높은 주택들을 살 수 있는 계기가 된다. 특히 오래된 아파트보다 지은지 얼마되지 않은 주택들 중 평지에 있는 곳을 중심으로 내 집마련에 나서는 것이 중요하다.

여기에 역세권이나 직주근접성 등 입지여건까지 좋다면 금상첨화다. 그러나 최근에 짓는 아파트나 주택들의 가격이 높은 상황에서 가계부담으로 이어질 수 있는 높은 가격은 피하는 것이 좋은 방법 중 하나다.

또 월세수입을 발생하는 수익형을 찾는다면, 오히려 월세매물이 많지 않은 곳에서 시작하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이기도 하다. 또 너무 작은 초소형보다는 3~4인가구들이 살수 있는 중형을 택하는 것이 희소성에서 더 높은 선택일 수도 있다는 점도 고려해보라고 말하고 싶다.