아주경제 백현철 기자 = 본지가 설 명절을 맞아 부동산 전문가 5명을 대상으로 지상 좌담을 실시한 것은 지난 1일부터 시행된 가계부채 종합대책과 미국의 금리인상 우려로 주택구매 심리가 위축되면서 주택 매매·전세 시장이 침체기에 빠지는 게 아니냐는 위기감이 팽배해진데 따른 것이다.

10일 한국감정원에 따르면 이달 1일 기준 전국 주간 아파트 가격은 지난해 말부터 6주 연속 0%대 상승률을 기록했다. 수도권은 5주 연속 보합세를 보였고 지방도 큰 변동이 없었다. 가계부채 종합대책과 겨울철 비수기 영향 등에 따라 가격 상승 기대 심리가 위축되면서 전국 아파트값이 보합세를 이어가고 있는 것이다.

이에 본지는 '설 이후 부동산 시장 전망' 시리즈 '매매·전세시장 전망'을 준비해 연구원·업계 등 부동산 분야의 최고 전문가를 지면으로 초청, 설 이후 부동산 시장의 전망에 대해 들어봤다.

<좌담 참석자·가나다 순>

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 노희순 주택산업연구원 책임연구원, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 장재현 리얼투데이 리서치팀장, 허윤경 건설산업연구원 연구위원

◇정부의 대출규제 강화와 공급과잉, 금리인상 등의 변수로 연초 집값과 거래가 멈춰있는 상황이다. 설 이후 주택시장 흐름을 어떻게 예상하고 있는가?

▲김규정 연구위원= 설 연휴 이후 봄 이사철 계절수요 요인으로 인해 시장 움직임은 늘어날 전망이다. 전세난이 지속되며 일부 수요의 매매전환 가능성 기대되나, 전반적인 거래 및 가격 흐름은 현재보다 크게 개선되기 어려울 것으로 예상한다.

▲노희순 책임연구원= 설 이후 2~3개월간은 심리적인 영향이 지속되면서 거래위축이 예상되며, 금리인상과 대출규제 등의 영향이 제한적이라는 시장판단과 적응이 나타나는 하반기에나 심리적 냉각이 완화될 것으로 보인다.

▲박원갑 전문위원= 지난해보다 상승세가 둔화되겠지만, 전반적으로 소폭 상승할 것으로 본다. 상반기는 가계대출 규제로 시장을 옥죄는 측면이 있어 상반기보다 하반기 시장 상황이 더 나아질 것으로 전망한다.

◇2016년 전반적인 주택 매매시장 전망은 어떻게 판단하고 있나.

▲장재현 리서치팀장= 올해 주택시장은 강보합세를 이어갈 것으로 예상한다. 대출규제와 함께 하반기 대출금리 상승도 예상되는 만큼 주택시장으로 실수요자들의 유입이 줄어들 가능성이 높다. 이에 주택시장은 전반적으로 강보합을 유지하다 연말께 하락으로 이어질 것으로 보인다.

▲허윤경 연구위원= 봄 이사철 전세시장 움직임에 따라 시장 상황이 상당히 달라질 것으로 판단한다. 전셋값 상승폭이 커지면 매매시장도 일부 회복하겠지만, 전세시장이 예상보다 안정세를 보인다면 매매시장 어려움이 지속될 것으로 예상한다.

◇마땅한 전세난 해결책이 없어 올해도 전셋값 상승세가 점쳐진다. 이에 따른 매매전환 수요가 계속될 것으로 보는가.

▲김 전문위원 = 지난해와 같이 전세난과 저금리는 지속되지만 대출규제 강화로 인해 주택구입자금의 마련이 어려워지고, 상환부담도 늘어나 매매전환 수요는 전년보다 둔화될 것으로 전망한다.

▲장 팀장= 매매전환이 쉽지 않을 것으로 예상한다. 거치식 대출이 가능할 때는 이자만 내도 무관했으나, 원리금을 함께 갚게 되면서 가계 부담이 늘어났다. 이에 대출을 갚을 능력이 없는 실수요자의 경우 월세나 반전세를 유지할 가능성이 높다.

◇가계대출 규모가 커지면서 정부에서 가계부채 대책이 가동됐다. 대출을 통한 주택구입 괜찮다고 보는가.

▲김 연구위원= 소득 대비 적정한 상환 능력에 맞춘 대출 활용은 문제될 것이 없다. 금리변동 가능성이 높아졌지만, 당분간은 저금리 기조를 유지할 것이다. 다만 주택시장 수요심리 냉각에 따라 주택 거래량이 감소해 가격 상승세 둔화로 이어질 수 있기 때문에 과도한 투자 목적의 주택 구입은 자제해야 한다.

▲노 책임연구원 = 가계부채대책은 무리한 대출을 제한하고 가계의 건정성을 유지하는데 목적이 있다. 다만 은행권 내부에서 심사강화기조가 나타가 구매여력과 심리를 제한하고 있어 주택 구매 시 원리금상환부담에 대한 충분한 고려가 요구된다.

◇새해 들어서도 공급과잉을 우려하는 목소리가 많다. 공급과잉에 대한 의견은 어떤지.

▲박 전문위원= 공급과잉이라는 용어는 후유증에 따른 집값 폭락 등을 의미하며, 수요보다 공급이 많다고 표현하는 게 적절하다. 인허가 물량이 많았던 것은 사실이지만. 후유증이 어떤 형태로 나타날지 예측할 수 없다. 전셋값 비율과 외부변수 등을 고려해야한다.

▲장 팀장= 공급과잉에 대한 우려가 있지만, 이미 계약을 완료한 아파트들이 많아 크게 걱정하지 않아도 될 것으로 본다. 다만 주택시장이 얼어붙을 경우에는 분양권 유지가 어려워질 수 있어 입주가 안 될 가능성이 높다. 따라서 앞으로 공급량 조절이 필요한 수도권 주요 택지지구들의 경우 지자체들의 통합 관리가 필요할 것으로 예상한다.

◇전셋값 상승세가 계속되고 있다. 올해 전세시장은 어떻게 흘러가겠는가?

▲노 책임연구원= 최근시장은 2~3년 후 입주 증가 및 가격하락에 대한 우려로 현재시점의 매수심리가 위축되고 있다. 이는 임대차시장의 월세화와 함께 전세공급을 감소시켜 안정세를 찾아가던 전세 가격을 다시 상승시켰다. 전세시장은 입주물량에 따라 지역별로 차별적일 것으로 보인다. 서울과 서울인접지역의 전셋값 상승세가 이어지나 입주물량이 많은 신도시지역은 하락될 것으로 예상된다.

▲허 연구위원= 지방은 입주가 증가하면서 안정세를 보일 것이다. 다만, 수도권은 강남권 멸실 규모가 가장 큰 변수라고 판단한다. 올해도 상승세를 이어가겠지만, 전년 보다는 낮은 상승률을 보일 것으로 예상한다.

◇월세 시장과 반전세 시장은 어떻게 전망하고 있나.

▲박 전문위원= 올해는 반전세가 대세일 것으로 예상한다. 집주인들이 월세로 돌려야 하는데 차입금을 상환하지 못해 반전세가 가속화될 것으로 본다. 세입자들 입장에서는 '깡통전세'로 보증금을 날릴 수 없으니 반전세를 선호할 것이다.

▲장 팀장= 대출규제로 매매시장이 불황에 빠지면서 세입자들은 내집 마련 시기를 늦출 가능성이 높아 월세시장이 더욱 활성화될 것으로 본다. 집주인 입장에서는 매매시장에서 시세차익을 기대하기 보다는 월세나 반전세 등으로 주택수익을 기대하게 돼 월세나 반전세 매물이 늘어날 것으로 예상한다.

◇올해 부동산시장에서 최대 변수는 무엇이 있고, 이는 주택시장에 어떠한 영향을 줄 것인가?

▲김 연구위원 = 전세난과 주택금융환경의 변화가 최대 변수다. 지속되는 전세난은 주택시장의 급냉을 저지하고, 주택거래를 유도하는 역할을 할 것이다. 반면 대출규제 강화, 주택담보대출금리 인상 등으로 나타나는 주택금융환경의 변화는 주택수요시장의 위축과 그에 따른 거래 둔화, 가격 상승세 둔화로 이어지게 할 것으로 본다.

▲장 팀장= 원리금을 함께 갚는 대출규제가 주택시장에 많은 영향을 줄 것으로 예상한다. 높은 전셋값 때문에 내집 마련에 나선 실수요층들이 대출규제로 인해 주택구입을 미룰 가능성이 높다. 여기에 하반기 대출금리까지 상승할 경우 주택시장은 더욱 얼어붙을 것으로 전망한다.

◇올해 부동산 활성화 대책이 필요하다고 보는지. 그렇다면 추가로 마련돼야 할 대책은?

▲김 연구위원= 무리한 활성화 대책 보다는 부동산 경기 연착륙을 위한 관리가 필요하다. 우선 전세난 완화, 월세입자 보호 등 서민 주거안정대책 위주로 정부가 대응할 것으로 전망한다. 실수요 무주택자를 위한 주택구입자금 지원과 상품 다각화 등을 통해 내집 마련을 필요로 하는 실수요를 지원할 것으로 본다.

▲박 전문위원= 활성화 정책 보다는 시장을 체계적으로 모니터링 해야 할 필요가 있다. 올해는 분양 시장을 통해서 계속 팔로우업을 해야 한다.

▲허 연구위원= 가계부채대책 등 금융정책에 대한 유연한 대응이 필요하다고 판단한다. 일률적인 규제보다는 수요자 맞춤형 금융정책으로 진화해야 할 것이다.