아주경제 강영관 기자= # 지방 소도시에 살고 있는 주부 A씨는 자녀 교육을 위해 서울의 아파트로 이사하고자 경매를 시작했다. 그러나 A씨는 50번 가까이 입찰에 참여했지만 단 한 번도 낙찰받지 못했다. 매번 경매에 참여할 때마다 해당 지역 아파트 낙찰가율을 분석해 신중하게 입찰가를 써냈지만, 대부분 A씨가 써낸 입찰가는 낙찰가와 상당한 차이를 보였다. 계속되는 입찰에 지친 A씨는 문득 자신이 왜 매번 낙찰에 실패하는지 의문이 들기 시작했다.

'경매 좀 안다' 하는 사람들이 적정한 입찰가 산정을 위해 참고하는 정보가 있다. 바로 '낙찰가율'이다. 낙찰가율이란 최초 감정평가액 대비 낙찰가 비율을 의미한다.

그러나 입찰가에 영향을 주는 요인은 매우 다양하고, 이 때문에 각종 조건들의 영향을 받는 낙찰가율도 물건마다 천차만별이다. 그럼에도 불구하고 대부분의 경매정보 사이트는 신뢰도 높은 경매통계를 제공하지 않는다. 또 제공한다 해도 지역과 용도별 낙찰가율만을 제공하고 있어 신뢰성을 갖기 어렵다.

이는 곧 낙찰가율 정보를 실제 입찰가 산정 시 반영하고자 할 경우 지역, 감정가, 면적, 유찰횟수 등 해당 물건의 조건에 최대한 부합하는 경매물건들의 통계수치를 찾아내야 함을 뜻한다.

이 같은 고려 없이 지역 및 용도별 분류로만 얻어낸 기존의 단순한 낙찰가율은 감정가 구간을 나눠 얻어낸 구체적인 낙찰가율과 상당한 차이를 보인다.

4일 부동산태인에 따르면 지난 2014년 들어 낙찰된 서울의 아파트 총 낙찰가율은 86.07%로 나타났다. 단순하게 셈해 보면 감정가 2억원인 아파트의 경우 약 1억 7000만원에 낙찰됐다는 의미다.

그러나 부동산태인이 제공하는 감정가액대별 통계를 이용, 같은 서울 소재 아파트라도 감정가액 2억원 이상 3억원 미만 아파트를 따로 추출해서 계산한 낙찰가율은 90.23%로 앞서 계산된 낙찰가율과는 사뭇 다르다.

즉, 서울 소재 감정가 2억원대 아파트는 단순 평균액인 1억 7000만원이 아니라 이보다 1000만원 이상 더 높은 1억 8000만원에 낙찰되고 있는 것이다. 따라서 단순한 서울지역 아파트 낙찰가율만 보고 입찰가를 산정한 사람은 애초부터 낙찰에 실패할 수밖에 없는 구조다.
실제로 총낙찰가율과 감정가 구간별 낙찰가율을 비교해 보면 감정가에 따라 차이를 보이고 있음을 알 수 있다. 부산의 경우 감정가 기준 1억원 이상 4억원 미만 아파트의 낙찰가율은 90~94% 범위에 형성된 반면, 10억원 이상 고가 아파트 낙찰가율은 59~68% 범위에 형성된 것으로 조사됐다. 최소 22%p, 최대 35%p의 차이를 보이는 것이다.

예컨대 부산 소재 1억~4억원대 아파트 물건 입찰자가 이 같은 세부적인 정보 없이 입찰대상 물건에 대한 가격조사도 하지 않고 총낙찰가율인 89.14%에 맞춰 입찰가를 산정한다면, 낙찰 가능성은 희박하다.

반대로 10억원 이상 고가 아파트에 입찰표를 써낸 입찰자가 이 같은 정보를 얻지 못한 채 총낙찰가율에 맞춰 가격을 써낸다면 2위 응찰자보다 현저히 비싼 가격으로 낙찰받을 것이 유력하다.

물론 경매 물건 자체가 많이 없는 지방 토지나 최근 낙찰 사례가 없는 지역은 통계 데이터 산출이 어렵다는 지적이 나올 수 있다. 이런 경우에는 입찰대상 물건과 유사한 조건을 가진 낙찰사례 위주로 정보를 수집하고 이를 바탕으로 적절한 입찰가를 산정해야 한다. 아울러 경매물건 정보가 모자랄 경우에는 실거래가 정보를 활용하는 것이 필수적인 과정이다.

정다운 부동산태인 연구원은 "경매업계 일각에서는 물건 가치를 전혀 고려하지 않은 총낙찰가율을 전가의 보도처럼 여기는 경향을 보이는데 이는 장님이 코끼리 더듬는 격"이라며 "물건 가치의 첫번째 척도인 감정가를 비롯, 면적·용도와 입지분석 등을 고려한 맞춤형 경매정보를 활용하는 것이 낙찰확률을 높이는 비결"이라고 조언했다.