아주경제 강영관 기자=박원순 서울시장이 서울시 전·월세 대책 마련에 나선 것은 최근 잇따른 정부대책이 강남을 중심으로 번지고 있는 전셋값 급등세를 잠재우는 데는 역부족이란 판단에 따른 것이다. 특히 수능 시험이 끝나면서 강남과 목동을 중심으로 전셋값 급등세가 재현될 조짐이어서 정부 대책과는 별개로 시가 직접 대책 마련에 나선 것으로 풀이된다. 

24일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울 전셋값은 월간변동률을 기준으로 2012년 7월부터 한차례도 떨어지지 않고 꾸준히 올랐다. 올들어 지난달 말까지만 5.44%가 오르며 고공행진을 이어가고 있다 .

액수를 기준으로 서울시 전셋값은 지난 1년간 평균 2666만원이 올랐다. 이 속도대로면 계약을 갱신할  때 평균 5000만원 이상을 올려줘야 한다는 얘기다.

일선 중개업소들에 따르면 서울시내 2000가구 규모의 아파트에도 전세물건이 3~4가구에 불과한 게 현재 시장 상황이다. 월세 전환이 가속화되면서 전세 매물은 품귀현상을 빚고 이에 따라 전셋값이 다시 오르는 악순환의 고리가 고착화 된 상황이다. 

허명 부천대학교 교수는 "저금리로 인해 임대인들의 월세전환 물량이 많이 늘어난데다 기존 임차인들의 전세 재계약 유지 수요로 전세 공급물량은 턱없이 부족하다"면서 "전세가격 급등에 따른 부담이 높은 상황"이라고 설명했다. 특히 강남권은 재건축 이주 수요까지 맞물려 전셋값 상승에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있다. 서울 강남권 재건축 이주 예상 물량은 강남구 6960가구, 서초구 6245가구, 송파구 677가구, 강동구 1만32가구 등이다. 개포지구 일대에선 1만2411가구의 이주가 내년부터 시작된다.

전세가 가능한 입주물량과 이주·멸실 등을 고려할 때 내년이 되면 최소 1만2000여 가구 정도가 부족할 것이란 게 서울시의 추산이다. 강남권에서 시작된 전셋값 상승세가 서울시내 전체로 퍼질 가능성이 높은 상황이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남권 전세시장은 재건축 이주수요가 불안요소로 잠재하고 있는데 계절적으로 학군 수요까지 겹치면서 전세난의 도화선이 될 수 있다"며 "당분간 강남권과 학군 인기지역을 중심으로 전세시장이 불안해질 가능성이 크다"고 말했다.

이에 따라 서울시가 구청과 협의해 전월세 이주 분산 계획을 세우고 있지만 재건축 조합들의  반발을 고려할 때 인위적 이주시기 분산엔 한계가 따를 것으로 전망된다.

민간 임대주택 공급 지원을 골자로 한 박원순식 전월세 대책은 결국 공급과 수요 조절을 통한 근본적인 해법에 초점이 맞춰질 수 밖에 없는 상황이다.

시는 준공공 임대사업자를 정부대책과는 별개로 측면 지원하는 한편 협동조합형 임대주택 활성화에 적극 나설 방참이다. 협동조합형 임대주택은 박 시장의 세종대 재직시절 주택정책 싱크탱크였던 변창흠 SH공사 사장의 구상이다. 임차인이 조합을 결성, 원하는 방식대로 임대주택을 건설하는 방식이다. 최근 입주를 시작한 이음채가 육아를 테마로한 협동조합형 임대주택의 대표적 사례다.    

정부도 전세에서 월세로 전환을 추세로 보고 민간 임대주택 공급을 늘리고 규제완화와 세제, 금융지원에 나설 방침이다. 이찬우 기재부 경제정책국장은 이날 정부세종청사에서 기자들과 만나 "주택 임대시장 물량을 늘리되, 민간 쪽에서 적극적으로 나설 수 있는 수익모델을 만들고 관련 규제를 완화하고 금융지원을 하면 상당한 효과가 날 것으로 기대한다"고 밝혔다.

그는 임대주택 시장 중 민간 투자를 확대해야 한다고 강조했다. 이 경제정책국장은 "현재 임대주택시장 규모는 150만호로 공공이 100만호, 민간이 60만호 정도 공급하고 있다"면서 "공공임대 시장의 70~80%를 공급하는 주택토지공사(LH)가 물량을 늘리기에 부채 부담이 있는 만큼 민간이 할 수 있는 수익 모델을 만들어야 한다"고 설명했다.

이는 서울시가 다음달 발표 예정인 전월세대책 가운데 준공공임대주택 활성화 방안과도 일맥상통하는 부분이다. 

전문가들은 민간 임대사업자들을 제도권 안으로 유도하기 위해서는 세제 지원과 금융혜택이 지속가능해야 한다고 입을 모았다. 권대중 대한부동산학회 회장은 "저금리가 지속되는 상황에서 임대사업자에 대한 파격적인 세제 지원과 금융 혜택이 상당한 메리트로 작용할 수 있다"면서 "다만 향후 금리가 올라가는 등 대외변수가 나왔을 때도 염두에 두고 정책이 나와야 한다"고 말했다.