아주경제 권경렬 기자 = 실제 거래금액보다 계약서상 금액을 높여서 작성하는 '업(up)계약서'가 부동산시장에 성행하고 있다. 할인분양에 대한 기존입주자들의 반발이 거세지면서 미분양 단지들을 중심으로 업계약서 작성이 왕왕 이뤄지고 있다. 분양을 받는 사람 입장에선 앞으로 내야할 양도소득세를 줄이는 효과가 있어 유혹을 떨치기 힘든 게 현실이다. 양도소득세 탈루가 20조원에 달하는 상황에서 국토교통부 등 관련부처의 대책 마련이 시급한 실정이다. 

21일 부동산업계에 따르면 서울 강남권 재건축 아파트 및 수도권 내 악성 미분양 아파트 중 일부 단지의 경우 할인분양하는 과정에서 계약자에게 업계약서를 작성할 것을 종용하고 있다. 장기 미분양에 따른 금융부담 때문에 시행사나 조합 측에서 할인분양을 지원하는 것이다.

이 과정에서 분양대행사들은 약 10% 안팎의 분양대금을 할인해주고 실제 계약서는 원래 분양가로 작성하는 방식으로 미분양 물량을 팔고 있다.

업계약서로 인해 얻을 수 있는 이점은 크게 두 가지다. 시행사나 조합의 경우 제값을 주고 분양받은 기존 입주·계약자들의 불만을 사전에 막을 수 있고, 계약자의 경우 초기 취득세는 조금 더 부담하는 대신 향후 양도소득세를 크게 아낄 수 있다. 특히 올해부터 취득세가 영구 감면됐기 때문에 취득세 부담은 더욱 적어졌다. 아울러 계약금액이 높기 때문에 담보대출을 더욱 많이 받을 수도 있다.

업계약서는 2009~2011년 수도권 중대형 미분양 폭탄이 터졌을 때도 성행한 적이 있다. 그동안 취득세·양도세 감면 기간에는 기존주택 거래시장에서도 종종 업계약서 작성이 이뤄졌다.

매도자는 업계약서를 작성하더라도 양도세 감면 기간이기 때문에 양도세 부담이 없었다. 또 매수자의 경우 지난 수년간 사실상 취득세 감면 연장이 계속 이뤄져왔기 때문에 취득세 부담은 적은 반면 향후 양도차익이 발생할 때 양도세 감면 기간이 아니더라도 절세 효과를 누릴 수 있었다.

이같은 업계약서는 명백한 위법 행위다. 현행법상 실거래가를 허위로 신고하게 되면 매도자와 매수자, 중개업자에게 취등록세 3배 이하의 과태료가 부과된다. 양도세 역시 적게 신고하거나 신고하지 않은 경우가 발견되면 양도세 산출액의 40%를 가산세로 물어야 한다. 부동산 중개업자도 과태료 부과와 함께 최장 6개월까지 영업정지 처분을 받을 수 있다.

특히 업계약서는 시행사·조합의 분식회계와 계약자의 부당대출로 연계될 가능성이 높기 때문에 혹시 업계약서 작성을 권유받더라도 정당한 계약서 작성을 요구해야 한다는 게 세무전문가들의 지적이다.

진범식 세무사는 "업계약서를 작성하면 시행사나 조합이 할인분양을 하면서도 분양가 그대로 소득으로 잡기 때문에 할인한 금액만큼 다른 부분에서 비용처리를 하는 등 분식회계가 이뤄질 가능성이 높다"며 "또 담보가치를 고의적으로 높인 것이 되기 때문에 대출을 받아 계약할 경우 부당대출이 될 수도 있다"고 말했다.