김선덕 건설산업전략연구소 소장

 분양가상한제는 처음에는 말 그대로 분양가의 상한을 일괄적으로 규정하는 것이었다. 그러나 일괄적으로 분양가 상한을 규제했더니 토지가격이 비싼 지역은 원가가 많이 들어 지어지지 않고, 토지가격이 싼 지역은 주택이 많이 공급됐다. 수요와 공급의 불일치로 1995년에는 미분양이 15만가구에 이르는 지경까지 갔다.

 이후 지역별로 차이가 나는 토지가를 인정해 주기로 했다. 토지가격 즉 원가를 인정하는 분양가상한제로 변화했다. 현재 분양가상한제는 그 원가연동제형 분양가상한제를 참여정부 때 재도입한 것이다. 주택 건설에서 토지 가격만 원가로 인정하고 건축비는 정부에서 고시를 해준다.

​​ 외환위기 이후 분양이 저조했던 영향으로 2001년부터 주택공급 부족에 따라 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하게 됐다. 참여정부도 다른 투기 억제 제도는 다 도입했지만 분양가상한제 재도입 앞에서는 망설임이 컸다. 시장원리에 맞지 않는다는 이유에서다. 주택협회도 처음에는 업계 자율적으로 분양가를 심의해 지나치게 분양가를 올리지 못하게 했다.

 하지만 몇 번 심사를 하지 못했다. 문제는 심사위원들이 협회 임원인 동시에 건설사의 임원들로 구성돼 회의를 한다는 것 자체가 공정거래법에 저촉될 소지가 있기 때문이다. 결국 분양가 상승이 부동산 가격을 끌어 올린다는 비판이 제기됐고, 2005년 공공택지를 시작으로 2007년 민간 택지까지 원가연동제형 분양가상한제가 다시 도입됐다.

​ 2007년 하반기에는 미국의 서브프라임 우려가 나오기 시작하면서 2008년에 세계 부동산 시장의 거품 붕괴가 시작됐다. 금융위기, 실물위기로 확산되면서 우리나라 경제도 타격을 받을 수밖에 없었다. 수도권 부동산 시장의 침체로 가격이 하락하면서 신규 분양 수요가 사라졌다. 미분양 물량은 대폭 증가해 1995년 미분양 물량 최대치와 비슷해졌다.

 이번에는 분양가를 자율화할 수 없었다. 과거와 달리 분양가상한제를 자율화하려면 국회에서 법 개정이 이뤄져야 했다. 사실 주택수요가 사라진 상태에서는 분양가상한제가 의미가 없었다. 해당 지자체에서 분양가상한제 심의를 받더라도 심의를 받은 가격보다도 더 낮게 분양가를 책정하는 사업장이 더 많았다. 불필요한 심사를 계속한 것이다.​

 주택시장 침체기에 민간 부문이나 중대형 부문에서 분양가 자율화를 하는 법개정이 이뤄졌어야 하는데 시간을 놓쳐버린 것이 아닌가 한다. 2011년 이후 지방에서 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했고, 수도권도 가격이 다시 오를 지 모른다고 생각할 수 있기 때문이다. 분양가상한제를 시행하고 있어도 지방 시장 분양이 잘 되고, 수도권 시장도 분양가상한제 이하로 분양하고 있으니 그냥 두어도 된다. 나중에 가격이 상승할 때 소용이 있을 것이라는 게 야당의 시각이다.

 늦었지만 지금이라도 분양가상한제에 대해서 심도있는 논의가 다시 시작돼야 한다. 우선 가격 규제는 어떤 형태로든 사회적 비용을 치른다. 가격 책정에 대해 시장 자율로 해야 공급 주체들의 다양한 주택에 대한 생산 의욕이 촉진된다. 주택 시장은 전체적인 수급에도 영향을 받지만 지역별, 상품별 미스매치가 가격 상승을 불러오고 주변 지역으로 확산된다.

 특히 분양가 상한제로 인해 지역마다 천차만별인 도심재생사업이 활성화가 되지 않고 있다. 기반시설 부담 축소, 공공자금 투자 확대 등도 필요하지만 분양가상한제 폐지를 통해 도심재생사업의 활로를 찾아줘야 한다.