아주경제 권경렬 기자 = "규제 완화를 통한 시장 정상화와 함께 임대시장 등 서민 주거 안정화를 함께 추구하는 것이 중요하다. 규제 완화의 경우 실효성 여부도 중요하지만 심리적 효과를 함께 고려해야 한다."

24일 오전 서울 코리아나호텔 스테이트퀸홀에서 개최된 '2014 부동산 정책 포럼'에서 김양수 한국감정원 부동산통계센터장은 '부동산 시장 현황 진단과 주택 시장 정상화 과제' 주제발표를 통해 이같이 말했다.

발표에 따르면 2012년말 기준 국내 주택 시가총액은 3094조3000억원으로 국내총생산(GDP) 대비 2.2배 수준이다. 특히 토지자산의 경우 GDP 대비 4.1배에 달해 일본·호주·프랑스(2.4~2.8배) 등 외국에 비해 높은 수준이다.

김 센터장은 "1990년대 일본의 경우 6.4대 1 수준이었는데 지금은 일본도 2.4배 수준으로 지속적으로 낮아졌다"며 "상대적으로 국내 토지자산 비율이 높은 편"이라고 지적했다.

이처럼 우리나라는 부동산 자산 비중이 높아 국내외 경제 환경에 민감할 수밖에 없다는 게 김 센터장의 설명이다.

국내 경제 성장률은 리먼사태 회복 이후 2~3%대의 저성장을 이어가고 있고, 인구 증가율은 점차 둔화되고 있다.

특히 노령인구 비율은 지속적으로 증가해 오는 2015년에는 전체 인구의 15.9%(906만명), 2030년에는 29.9%(1560만명)에 이를 것으로 추산된다. 1~2인가구 역시 지속 증가해 2015년이면 1005만가구로 전체의 50%를 넘어설 전망이다.

김 센터장은 "주택 시장은 인구 구조와 밀접할 수밖에 없다"며 "변화하는 인구 구조에 따라 주택 정책이 달라져야 한다"고 말했다.

지난 노무현 정부에서는 집값 상승 억제를 위해 양도세 중과, 분양가 상한제, 종합부동산세, 총부채상환비율(DTI) 등이 도입됐고 이명박 정부 들어서는 집값 하락을 완화하기 위해 양도세 완화, 취득세 감면 등 거래 활성화 정책이 나왔다.

이번 박근혜 정부에서는 주택 시장 정상화와 함께 임대 시장 선진화 방안이 발표되면서 양도세 완화, 취득세 감면 등 기존의 거래 활성화 정책과 함께 공유형 모기지, 임대주택 공급 등 서민 주거 안정화 정책이 두드러졌다.

주택 매매가격은 지난해 8·28대책 이후 회복세를 보이다가 임대소득 과세 방침 이후 수도권은 2개월 연속 하락세를 보이고 있고 지방 역시 상승폭이 둔화되고 있다. 반면 주택 전세가격은 임대시장 수급 불균형으로 인해 지속적으로 상승하고 있다.

김 센터장은 "주택 임대소득에 대한 과세제도 정비 추진으로 주택 시장 투자심리 위축 등 불안정 요인이 대두되고 있다"며 "전세 시장의 경우 수급 불균형은 다소 완화됐지만 전세 수요가 전체적으로 많은 수준"이라고 설명했다.

또 김 센터장은 "2008~2010년 이후부터 부동산 시장 패러다임이 변화했다"며 "이전까지 공급자 중심의 양적 개념을 중시해왔다면 이제는 수요자 중심의 질적 개념을 중시하는 환경이 됐다"고 분석했다.

이어 "2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 세계경제에 큰 충격이 왔다"며 "세계적 유동성 공급 이후 출구전략 대응방안을 마련하는 것이 필요하다"고 말했다.

현재 부동산시장에서 가장 큰 이슈는 임대소득 선진화방안 발표에 따른 투자심리 위축과 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 논란이다. 임대소득 과세는 2·26 임대차시장 선진화방안에서 언급된 이후 수차례 보완됐지만 아직 전세 보증금에 대한 과세 여부는 결정되지 않고 있다. LTV·DTI는 최경환 경제부총리 후보가 언급한 이후 완화 논의가 급물살을 타고 있다.

김 센터장은 향후 부동산 시장의 과제를  △주택 시장 거래 정상화 △서민 주거 안정화 △시장 규제 완화 △통계 인프라 확대 등 크게 4가지로 꼽았다. 

우선 정책금융 지원을 확대하고 LTV·DTI를 제한적으로 완화해 주택 시장 거래 정상화를 추진하고 주거급여제도 연착륙 등 서민 주거 안정화를 꾀해야 한다는 것이다.

김 센터장은 또 "분양가 상한제를 비롯한 시장 규제를 부분적으로 완화하고 종합부동산세·재산세 일원화 등 보유세제를 재정비할 필요가 있다"고 지적했다. 

아울러 통계 인프라를 확대해 정부가 시장 상황에 따른 적절한 정책 대응이 이뤄져야 한다고 강조했다.

김 센터장은 "월세 통계의 경우 현재 8개 시·도를 통해서만 통계가 작성되고 있어 시장 확대에 따른 인프라가 미흡하다"며 "준공공임대 및 주거급여 등의 정책에 활용하기 위해 월세 통계를 전국적으로 확대하고 전월세전환율 통계를 개발해야 한다"고 말했다.