아주경제 김현철 기자 = "은퇴 후 새롭게 인생 2막을 시작하는 분들은 실패하면 돌이킬 수 없습니다. 실패하면 다시 투자할 수 있는 여유가 없기 때문이죠. 전원생활을 원하시는 분들이 정착할 수 있도록 돕는 일을 사명이라고 생각하고 있습니다."

박철민 대정하우징 대표는 30년전부터 토지 한우물만 판 자타공인 '토지' 전문가다. 그가 전원주택·마을 개발 사업에 본격적으로 발을 디딘 것은 1995년께다.  

계기는 아이러니하게도 정부의 전원주택 마을 조성 사업 실패였다. 농어촌공사가 해왔던 전원마을이나 농어촌뉴타운 개발 사업의 실패 요인을 분석해 사업을 시작했다. 

박 대표는 비싼 분양가를 실패의 근본 원인으로 지적했다. "실수요자들은 귀농에 초점이 맞춰져 있는데 전원주택 용지라고 분양가를 비싸게 받고 입주자격 요건을 까다롭게 해 외면을 받았다"는 것이다.

박 대표는 "민간 섹터(부문)에서 가격 경쟁력을 갖춘 토지를 개발하는 등 귀농을 원하는 도시 은퇴자들이 정착할 수 있는 경제적 구조를 만들어 주면 분명히 성공할 것이란 생각에 이(전원주택·마을 개발) 사업에 뛰어들었다"고 말했다. 

수익형 전원주택·마을 개발 사업은 이런 배경에서 탄생했다. 양평 양동면 고송리 버섯재배마을처럼 전원마을 주민들이 버섯영농조합을 구성해 텃밭에서 재배한 버섯을 팔아 수익을 내는 식이다. 전원주택·마을이 은퇴 후 인생 제2막을 시작할 수 있는 터전이 되는 셈이다. 박 대표는 "주거와 경제활동, 수익창출이 가능한 상품을 지속적으로 개발, 선보이고 있다"고 말했다.  

최근 베이비붐 세대(1955~1963년·758만여명)의 은퇴와 맞물려 귀농·귀촌 인구가 크게 늘면서 수익형 전원주택·마을 사업이 주목받고 있다.

박 대표는 "은퇴 후 고향의 향수를 그리며 무작정 귀농·귀촌에 나서는 건 금물"이라며 "귀농·귀촌을 위한 토지 취득부터 전원주택을 짓기까지 넘어야 할 산이 많다"고 강조했다.

전원생활을 그리며 무작정 떠났지만 어려움을 겪고 다시 귀환하는 경우도 수도 없이 지켜봤다. 3일도 못 넘기고 귀환한 사례도 있었다. 그들은 공통적으로 전원생활을 하며 무엇을 해야 할지 아무런 준비가 안돼 있었다.

안정적인 귀농·귀촌의 정착을 위한 교육  프로그램도 운영중이다. 국제사이버대·경희대학교 등과 귀농·귀촌 기초과정부터 6차산업과 융·복합과정 등 산학교육 과정 등을 마련, 매년 100~200여명의 교육생을 배출하고 있다. 교육을 통해 전원생활을 원하는 베이비부머들은 현지 주민들과 문화차이, 배타적 환경 등을 극복할 수 있는 방법을 배운다.

또 전원생활을 준비하는 이들을 대상으로 한 사전 체험 프로그램으로 1996년부터 전원주택 견학단을 모집해 현장답사를 진행하고 있다.

그는 "무턱대고 전원생활을 시작했다 사기꾼들에게 피해를 보는 경우도 많다"며 "투자를 위해서는 어디가 좋은지, 직접 살만한 곳은 어디가 좋은지, 건축은 어떻게 해야 되는지 등 여러 단지들을 비교해 볼 수 있는 장점이 있어 수요자들의 호응이 좋다"고 전했다.

전원주택도 투자목적에 따라 선호지역이 각각 다르다고 한다. 그는 "서울에서 가까운 지역을 선호하는 사람은 용인, 자연·환경성을 강조하시는 분들은 양평 전원주택을 좋아한다"고 귀띔했다. 

각종 박람회나 세미나 참석도 놓치지 않는다. 최근 트렌드의 흐름을 놓치지 않고 실수요자들과 직접 접촉하며 정보를 제공하기 위해서다. 

그는 "귀농·귀촌 붐이 일면서 정부나 지방자치단체의 각종 지원책을 활용하는 것도 전원주택 재테크의 한 방법"이라고 조언했다.

박 대표에겐 30년간의 토지 투자 노하우가 집약된 투자 원칙이 있다. 바로 ‘3-3-4 원칙’이다. 토지 투자는 관련서류 확인 30%, 각 지자체 조례 확인 30%, 현장 확인 40%로 이뤄진다는 것이다. 

그는 "예전에는 사기만 해도 땅값이 오르던 시절이 있었지만 지금은 새로운 인구를 대상으로 장사를 할 수 있는 등 용도가 있는 땅이라야 값이 오른다"며 "토지에 투자할 때는 관련 서류, 지자체 조례, 현장을 꼼꼼이 살펴야 한다"고 강조했다.

토지이용확인원, 등기부등본 등 땅의 성격과 소유 관계를 명시한 기본적 서류는 빼놓지 않고 확인해야 한다. 각 지자체 조례마다 규정이 다르기 때문에 이 또한 반드시 확인해야 피해를 막을 수 있다. 그는 "투자자들이 가장 놓치기 쉬운게 지자체 조례"라고 설명했다. 

박 대표는 "최근 경기불항으로 안팔리는 도시 근교 토지시장도 지주공동개발사업 방식의 주택조합사업으로 전원주택 수요자들에게 얼마든지 경쟁력있는 구조로 바뀔수 있다"고 전망했다.