김태양씨는 2년 전 아들이 결혼하자 4억원 상당의 아파트를 아들 명의로 취득해 신혼집을 마련해줬다. 주변 친지들은 "세무조사를 받을 수 있으니 조심해야 한다"고 조언했지만 "큰 금액도 아니고 대부분 그렇게 하는데"하며 별 문제 없을 것으로 생각했다. 하지만 얼마 전 김씨의 아들은 세무서로부터 "무슨 돈으로 집을 샀는지 출처를 소명하라"는 안내문을 받았다.

세무서의 조사를 받아보니 김씨는 생각과 많이 달랐다. 우선 아파트를 살 때 돈을 찾은 아들의 통장사본을 제출하라는 말을 듣고 당황스러웠다. 당초 아들의 통장에서 자금이 지급된 것이 아니기 때문이다. 자금출처로 제출한 아들의 4년간 근로소득 1억6000만원은 숫자에 불과할 뿐 통장에 저축된 증거가 남아있지 않다. 설령 아버지인 김씨에게 맡겨 관리를 해왔다 할지라도 1억6000만원을 모두 인정받기는 어렵다. 아들의 근로소득 중 생활비로 써버린 금액은 인정받을 수 없기 때문이다.

김씨 처럼 막연하게 자금출처를 입증할 수 있을 것으로 생각해 무리하게 자녀 명의로 주택을 구입했다가 세무조사를 받는 사례가 많다. 따라서 주택을 구입해주기 전에 자녀의 재산 및 소득으로 입증 가능한 범위를 계산해 본 후에 입증하기 어려운 금액이 있다면 이에 대한 소명전략과 준비를 철저히 해야 할 것이다.

·자금출처조사란 무엇인가? 부동산을 비롯한 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 자금이 어디서 나왔는지를 조사하는 것으로 자기 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우에는 세무서에서 증여세를 추징하기 위한 자료로 활용하기 위한 조사를 말한다.

·자금출처조사는 언제 나오나요?
매매나 경매 등으로 부동산을 취득하였을 경우 세무서에서는 취득한 사람의 당해 연도와 직전 5년간의 소득현황을 종합적으로 전산분석한 후 자금출처가 부족한 혐의자를 전선 출력해 취득 능력 여부를 미리 검토해 보고 증여혐의가 높은 경우에는 조사대상으로 선정한다. 자금출처조사는 다른 조사와 연계성이 높기 때문에 주기적으로 실시하고 있다. 또한 2010년부터 '자금출처 조기검증 시스템'을 구축해 변칙적인 상속 및 증여를 차단하고 있으며 최근에 더욱 그 선정기준이 강화되고 있는 추세다.

·자금출처는 어디까지 입증해야 하나요?
부동산 취득자금을 소명할 때 취득자금이 10억원 미만이면 자금출처의 80% 이상만 확인되면 나머지 20%에 해당하는 금액은 소명할 필요가 없다. 하지만 취득자금이 10억원 이상인 경우에는 2억원을 제외한 나머지 금액을 전부 소명해야 한다.

·자금출처는 어떻게 입증해야 하나요?
먼저 본인의 소득금액이나 보유자금을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 인정되는 서류는 근로소득자의 원천징수영수증, 사업소득자는 소득금액증명원, 임대보증금이 있다면 전세계약서 등이 있다. 또한 대출받은 자금으로 취득하였다면 동 대출자금 등을 당해 재산의 취득자금으로 직접 사용한 사실까지 입증해야 한다. 선택 가능한 주요 입증방법은 아래와 같다.

① 소득신고를 제대로 하는 방법
최근 5년 동안 소득으로 자금출처를 80% 이상 입증할 수 있다면 자금출처조사를 해결할 수 있는 최선의 방법이다. 아울러 국세청에서는 소득지출분석시스템(PCI시스템)이 작동하고 있으므로 소득을 과소 신고했을 경우 문제가 되므로 성실하게 신고해야 한다.

② 대출받았다고 신고하는 방법
자금출처 부족금액을 대출이나 전세금으로 구입했다는 것을 입증하면 된다. 그러나 대출 상환원금 및 이자에 대한자금출처를 또 밝혀야 하므로 주의해야 한다. 국세청에서는 국세통합시스템(TIS시스템)을 가동해서 대출상환과 소득신고 불일치 여부를 추적하는 경우가 많으므로, 대출을 일찍 상환하려면 소득신고액을 높여야 하고 현재 소득대로 대출을 상환하려면 이자를 많이 부담해야한다.

③ 증여받았다고 신고하는 방법
자금출처 부족금액을 증여받았다고 신고하면 증여세를 부담하면 되나, 증여받은 돈으로 부동산을 매입한 경우 5년 이내에 재개발등으로 급격하게 가치가 상승한 경우(30% 이상) 그 가치 상승분을 재차증여로 보아 과세하는 경우도 있음에 유의해야 한다.

④ 공동명의로 취득하는 방법
공동명의로 취득하는 경우 자금출처 입증부담이 줄어들게 된다. 또한 향후 임대소득세, 재산세∙종합부동산세 및 양도소득세 등 절세측면에서 상당한 이점이 있다.