아주경제 이명철 기자 =행복주택 물량이 20만가구서 14만가구로 줄어들면서 국민임대 공급물량은 늘어나 취약계층 주거안정에 도움이 될 전망이다. 단 행복주택 사업은 주민 반대에도 지구 지정을 강행해 또 다시 지방자치단체민 주민 반발에 부딪힐 것으로 우려된다.

국토교통부 도태호 주택토지실장은 3일 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 "행복주택 물량조정은 젊은 사회활동 계층을 위한 행복주택과 주거취약계층을 위한 국민임대 등을 균형있게 공급하기 위한 것"이라고 밝혔다.

행복주택 용지로 도시재생용지와 산업단지를 활용하는 것에 대해서는 "도심 슬럼화와 노후주거지 문제는 지자체 관심사로 자발적 참여가 예상된다"며 "산단은 정주여건을 개선하고 지역경제 활성화에도 기여할 것"이라고 설명했다.

공급조건에 대해서는 "평균 사업비를 3.3㎡당 659만원에서 관리할 계획"이라며 "임대료는 주변 시세 60~80%선이 될 것"이라고 전했다. 행복주택 차기 후보지는 내년 2월부터 순차 선정될 예정이다.
 
또 시범사업 당시 큰 호응을 받았던 공유형 모기지가 오는 9일부터 1만5000가구를 대상으로 한 본사업이 시작된다. 대상은 시범사업과 동일하며 접수는 우리은행 영업점에서 직접해야 한다.

하우스푸어를 위한 희망임대주택은 내년 1000가구 매입을 추진하고 기존 면적 제한을 없애 중대형도 포함시켰다.

목돈 안드는 전세 제대로 시행되는 전세금 안심대출은 내년 1월 2일부터 시범 운용하며, 최대 3억원까지 최저 2.5%대 금리가 적용된다.

다음은 도태호 실장과의 일문일답이다.

▲ 4·1, 8·2 8대책 시장회복에 도움 됐나
-4·1대책 발표 이후 7~8월을 제외하고 가격 하락세가 진정되고 거래량도 지속 증가해 시장회복 기반은 마련했다. 단 본격 인 시장 활성화에는 미치지 못하고 전셋값 상승세도 계속돼 성과가 큰 과제 중심으로 확대 방안을 마련했다.

▲ 시장 회복세 지연과 전셋값 상승세 원인은
-거시경제 불확실성이 지속되고, 핵심법률 국회통과 지연 등으로 구매심리회복 확산에 한계가 있다. 전셋값도 집 주인의 월세전환 급증과 집값 상승 기대감 저하로 불안이 지속되고 있다.

▲정책 모기지 통합 배경은
-근로자·서민주택구입 자금, 생애최초자금, 우대형 보금자리론 등은 지원대상과 대출조건이 제각각이어서 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기됐다. 이에 따라 내년 정책 모기지를 통합하고 재원은 주택기금 자금과 주택저당증권 발행을 통해 조달한다. 정책금리와 시중금리 차이로 인한 이차손실분은 주택기금에서 보전한다.

▲연간 모기지 집행 규모는
-올해 전체 정책모기지는 10조5000억~11조원 수준이 될 것으로 예상한다. 세부분야는 생애최초 7조원, 공유형 모기지 포함 서민 구입자금 5000억원, 주택금융공사 우대형 보금자리론 3조5000억원이다. 내년은 통합 정책모기지 약 9조원, 공유형 모기지 약 2조원 총 11조원 규모다. 2008~2012년 평균 집행 규모는 1조6000억원 수준으로 올해 대폭 늘었다.

▲정책 모기지 내년 늘어날 가능성은
-현재로서는 11조원이 충분할 것으로 본다. 수요가 늘어날 상황이 되면 주택기금운용계획을 변경할 생각도 있다

▲정책 모기지 통합 효과는
-우대형 보금자리론은 부부합산 연소득 5000만원 이하에만 지원이 되지만 내년말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6000만원 이하, 생애최초 구입자는 7000만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 통합모기지를 이용할 수 있다. 우대형 보금자리론 현재 금리는 3.3~4.05%이지만 통합모기지는 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%로 지원한다. 생애최초자는 0.2%포인트 인하된다. 온라인 신청이 가능해져 이용 편의도 개선되고 재정부담을 최소화할 수 있다.

▲주택기금을 활용해 재정 손실분을 보전하는 것 아닌가
-금융공사 보금자리론 우대형은 사실상 정책자금임에도 소득기준도 달라 은행에서도 혼선이 있었다. 이를 통합해 주거복지 형평성을 늘리자는 취지다. 재정운용도 이원적으로 할 필요가 없다. 국민은 창구가 일원화되고 취급은행 동일해져 금리 인하효과를 낼 것이다.

▲공유형 모기지 대상은
이용대상자는 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자다. 대상 지역·주택은 수도권 및 6대 광역시 소재 전용 85㎡·6억원 이하 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트다. 오는 9일 오전 9시부터 수도권·지방광역시내 우리은행 영업점 창구에서만 상담·접수가 가능하다. 

▲대출대상자 선정 기준
-선정기준은 시범사업과 동일하다. 심사항목은 신청인에 대한 정책적 지원필요성(무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황), 상환능력(신용등급, 담보대출인정비율, 소득 대비 대출액 등), 대출 대상 주택의 적격성(단지 규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등) 3개 항목이다. 항목별 가중치는 수익형·손익형 모기지의 특징을 감안해 차등한다. 대출신청이 들어오면 감정평가사가 직접 현지 조사하고 결과에 기초해 대상자 여부를 결정한다. 

▲희망임대주택리츠 1·2차 사업 성과는 
-1차로 아파트 508가구(1449억원)를 매입해 임대로 공급해 주택담보대출(920억원)을 전액 상환했다. 매각한 주택은 다시 임차·거주해 실 주거비 부담도 월 59만원 줄였다. 2차 사업은 현재 진행 중이며 500가구 매입에 810가구가 신청했다. 감정평가 등을 거쳐 내년 1월 중 매매계약을 마무리할 계획이다.

▲희망임대주택리츠 중대형 도입 배경은
-올해 신청 상황을 볼 때 내년 1000가구 매입은 경쟁률이 높을 것 같지 않다. 이는 중소형은 그나마 수요가 있어 매매가 되기 때문이다. 올해 서울·수도권 아파트 거래량 중 전용 85㎡ 초과가 17.5%인데 12월 아파트 경매 신청 건수 중 85㎡ 초과가 38.7%로 하우스푸어는 대형이 많다.

하우스푸어 대책은 저소득층 지원만을 아니라 가계부채를 완화하기 위한 대책이므로 가계부채가 심각한 중산층도 지원대상에 포함된다. 대형 보유자의 도덕적 해이 우려를 방지하기 위해 매입규모 제한이나 할인매입 등 매도자 책임을 확대하는 보완 방안을 병행할 것이다.

▲희망임대주택 리츠로 LH 부담 가중 우려는
-임대기간(5년) 종료 후 일반에 매각되지 않은 주택을 LH가 매입확약하기 때문에 부담이 발생할 가능성도 있지만 1차 사업의 경우 주택 가격이 매년 1.4%씩만 오르면 아무런 부담이 발생하지 않는 구조다. 일반매각에 실패한 주택을 매입하면 공공임대주택 공급실적으로 인정된다.

▲목돈 안드는 전세Ⅰ은 중단하는 것인가
-목돈Ⅰ은 중단하는 것이 아니라 세입자에 다양한 선택권 부여 차원에서 다양한 제도를 도입했지만 앞으로는 주택기금 대출, 목돈Ⅱ 등 세입자가 선택가능하고 시장 호응도도 높은 제도를 중심으로 정책역량을 집중하겠다는 의미다. 은행 자체상품으로서 원하는 국민은 이용할 수 있도록 틈새상품으로 운영될 계획이다.

▲전세금 안심대출 도입 취지는
-세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계했다. 대한주택보증은 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고 은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계해 취급한다. 세입자는 0.2% 초반대 일부 보증료만 부담하고 보증금 반환 위험을 해소하며 전세대출도 저리로 조달 가능해진다. 은행에 대출금 전액에 대해 보증해 대출금리가 시중보다 0.4%포인트 낮은 3.7% 수준이다. 내년 1월 2일부터 우리은행 전국 지점에서 약 1년간 시범 운용해 확대 시행여부를 검토할 예정이다.

▲전세금 안심대출 대출가능액, 가입조건, 금리·수수료
-전세보증금 최대 80%까지 대출받을 수 있지만 원활한 대출금 상환을 위해 금융비용부담율(연간인정소득 대비 부담하는 대출이자가 차지하는 비율) 40% 이내로 제한한다. 가입조건은 전세금이 서울·수도권 3억원, 지방 2억원 이하다. 전세계약일~전입일부터 3개월 이내 세입자가 전세금반환보증 가입조건을 만족해야 한다. 대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 2.5%대이며 보증료는 전세보증금반환용으로 전세금 0.197%와 전세자금 대출용으로 대출금 0.05%를 합한 금액이다.

▲도시재생용지 활용 실효성은
-도심 내 슬럼화와 노후주거지 문제는 지자체 초미 관심사다. 도시문제 해결을 위한 지자체와 주민의 관심이 높아 자발적 참여와 사업제안이 충분할 것으로 예상된다. 부산시는 1차로 부산진역·동래역사 인근 슬럼지역에 행복주택 5000여가구를 제안한 바 있다. 구체적 물량계획은 이달 중 지자체설명회와 수요조사를 거쳐 내년 초 마련할 예정이다.

▲산업단지 행복주택 공급 이유
-행복주택의 핵심 취지인 직주근접이 가능하고 산단 근로자 등 젊은 사회활동계층의 주거안정을 도모할 수 있다. 공장 등 산업시설 위주로 계획돼 근로자를 위한 주택, 편의시설 등은 매우 부족하다. 정주여건을 개선해 젊고 우수한 인재의 유입을 통한 지역경제 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.

▲공기업 보유 미활용 주택용지 규모는
-공기업(LH·SH 등)에서 개발한 주택용지 중 미활용 토지(약 48만가구)에서 행복주택을 공급할 계획이다. 분양주택 예정용지를 행복주택으로 전환해 국민 주거안정과 저소득층 주거복지에 기여하고 나대지로 방치된 토지에 행복주택을 착공해 도시내 생활환경을 개선하고 건설경기 활성화 및 일자리 창출 효과도 기대된다. 매각시기가 불투명한 중대형 주택용지를 활용해 장기 보유에 따른 재무부담 경감과 분양주택 과잉공급 완화 효과도 기대된다.

▲공기업 보유 택지 활용이 LH 재무구조에 미치는 영향은
-미매각 분양용지기 때문에 LH 입장에서는 수익이 발생하지 않는 땅이다. 수요에 맞게 임대로 돌리면 수요가 있을 것이다. 전체 사업비 30%를 재정, 40%는 기금에서 지원해 LH는 자체 자금을 최소화시킬 수 있는 대안이다. 팔리지 않는 분양 토지 가지고 있는 것보다는 재무구조에 순기능 줄 것이다. 

▲시범지구 5곳 지정이 밀어붙기식 아닌가
-국토부·LH 관계자가 시범지구를 방문해 지자체·지역 주민대표 등과 꾸준히 협의했고 지역 요구사항과 합리적 대안을 마련했다. 일부 반대가 있지만 정책목표를 달성하기 위해 시범지구 지정을 더 이상 늦출 수 없다.

▲행복주택 지구지정 이후 진행 상황은
-행복주택 지구지정은 특별한 문제가 없으면 심의를 통과할 것이다. 테두리를 확정하는 것이고 주민들이 이야기하는 학군·교통·자족시설 문제 등은 지구계획 과정에서 확정할 것이다. 이미 보완방안을 가지고 있다. 지구지정 되면 지구계획 될 때까지 주민 의견을 수렴하고 합리적 요구사항 반영해 사업계획 승인을 할 것이다. 어떤 경우든 포기하는 것은 없다. 

▲시범지구 주민을 위해 준비한 것은 
-지구지정 하면서 주민 요구사항을 반영할 수 없다. 지구계획 과정에서 건축계획이 나smse 주민 요구하는 교통처리, 학군 등이 해결해야 할 문제로 교통영향평가 등 거쳐 반영할 것이다. 

▲행복주택 사업비 산출 근거와 임대료는 
-오류·가좌지구는 철도부지여서 사업비가 좀 더 많다. 철도부지는 인공데크를 세워 인공구조를 만들어야 하는데 열차가 다니는 곳이어서 작업시간이 새벽 2~3시간이 전부다. 다른 나대지보다는 사업비가 많지만 지방도 있고 나대지도 많아 전체적으로는 3.3㎡당 659만원 맞출 수 있다. 박수현 의원이 오류·가좌지구 공사비가 3.3㎡당 1700만원이 든다고 한 것은 들어가는 모든 시설 설치비용 등을 다 포함하고 인공데크 과다 설계비용도 포함한 것이다. 실제 설계한 것은 인공데크를 줄여 사업비 최소화시켜서 3.3㎡당 700만~800만원으로 가능한 것으로 추정된다. 임대료는 시중 시세 60~80% 수준에서 공급토록 할 계획이다.

▲국회 관련 법 통과 여부는
-6월 국회 국토위 법안소위에서 일부 처리됐지만 핵심적인 것 남아있다. 실무자 입장에서는 분양가 상한제 신축운영, 다주택자 양도세 중과 폐지, 전월세 상한제 등 민감한 부분은 여야가 합의해 처리해야 하지만 리모델링 수직증축, 아파트 관리비, 주택 바우처 등은 심의는 됐는데 의결을 못했다. 이미 확정된 것이니까 통과시켜고 나머지는 합의를 거쳐 통과해야하는 것이 아닌가 한다.