근저당과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 '깡통 전셋집'이 서울·수도권 전역에서 터지고 있는 만큼 전세를 얻을 때 주의해야 한다. 주택 경매 가운데 일부 물건들의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮아 미회수 금액이 증가하고 있기 때문이다.

실제 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어난 셈이다. 특히 경기침체로 빚에 허덕이는 '하우스푸어' 주택이 경매 처분되는 사례도 많아졌다.

변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우도 늘고 있다. 현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인의 경우 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간 순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다.

이 때문에 전·월세 집을 계약하려는 임차인은 등기부등본을 확인해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다.

먼저 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 전입신고도 해야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 대항력을 갖춘 날로 인정되기 때문에 최대한 빨리 하는 게 유리하다.

둘째, 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차 등 다른 부동산을 압류해 받아내는 게 최선이다. 임대인이 남은 자산도 없이 파산한 경우에는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해볼 수 있다.

셋째, 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 전세 계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다.

넷째, 최우선 임대차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다. 근저당 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다.

마지막으로 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차 계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약 만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.