김포 한강신도시 부지조성 공사 모습. 김포 한강신도시 등 수도권에 지정된 2기 신도시는 11곳으로 약 164㎢ 면적에 광역시급의  70만가구 주택이 지어진다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기와 이에 따른 부동산 경기 침체, 인구구조의 급속한 고령화 등 각종  문제에 직면하면서 심각한 미분양 사태가 발생하는 등 오히려 경제 전반에 큰 짐으로 돌아오고 있다.

수도권의 무리한 개발을 직접적으로 보여주는 것이 인천의 경제자유구역과 경기도에 들어선 2기 신도시다. 수요자를 찾을 수 없어 사업이 지지부진하거나 축소되는 등 어려움을 겪고 있다.

2008년 시작된 세계 금융위기, 급속한 고령화 등의 인구 구조 변화 등 사업 추진 당시에는 예상하지 못한 강력한 변수 앞에, 결국 ‘바람 앞의 등불’ 신세로 전락한 셈이다.

◆ 수요 없어 텅 빈 2기 신도시

수도권에 지정된 2기 신도시는 총 11곳으로 면적은 약 164km2에 이른다. 조성되는 주택 만도 광역시 수준인 70만가구 이상이다. 이중 경기도 화성시 동탄1, 경기도 성남 판교신도시, 경기도 파주시 운정신도시, 경기도 오산시 세교신도시 등은 이미 사업이 마무리 단계에 이르렀다.

나머지 경기도 김포시 한강신도시, 경기도 양주시 양주신도시, 경기도 평택시 고덕국제화단지, 인천 검단신도시, 서울 송파구 위례신도시 등은 현재 사업이 진행 중으로 일부 주택이 분양됐거나 분양을 준비하는 상태다.

2기 신도시의 가장 큰 문제는 ‘미분양’이다. 들어와 살 사람을 찾을 수 없는 것이다. 조성 계획을 수립할 당시의 장밋빛 예측이 모두 빗나가면서 일부 사업장은 축소 또는 취소가 검토되고 있다. 현재 약 3만 가구에 이르는 수도권 미분양 주택의 대부분은 2기 신도시 물량이다.

일부 지역에서는 건설사와 입주 예정자 간 갈등이 심각한 단계로 치닫고 있다. 건설사들이 늘어나는 미분양을 감당하지 못해 할인 분양 등 갖가지 혜택을 내걸자 기존 계약자들이 이에 동일한 분양가 할인을 요구하며 반발하는 경우, 분양가보다 시세가 떨어져 이에 대한 보상을 요구하는 경우 등 사연도 다양하다.

김포 한강신도시의 한 입주 예정자는 “정부와 한국토지주택공사(LH)가 2기 신도시라는 그럴 듯한 이름으로 아파트만 팔아먹고 지금와서는 당초 약속을 지키기 않고 있다”며 “지금이라도 교통 및 학교 등의 기반시설을 제대로 갖추기 위해 노력해야 한다”고 말했다.

◆ 표류하는 인천 경제자유구역

인천 송도지구에 위치한 센트럴파크(중앙공원). 면적이 40만m2에 이르는 대형 공원이지만 휴일에도 오가는 사람이 없다. 가끔씩 공원 호수에서 수상 택시를 즐기는 사람들이 눈에 띌 뿐이다.

이처럼 송도지구에서는 한낮에도 사람 구경을 하기 힘들다. 개발은 됐는데 수요는 없는 것이다. 지난 2009년 6월 개통된 인천지하철 1호선 송도국제도시 연장선도 송도지구에서는 거의 빈채로 운영되기 일수다.

현재 한창 개발이 진행 중인 청라지구와 영종지구의 상황은 더욱 심각하다. 오는 5월 입주가 시작되는 청라지구에서는 기반시설 없이 아파트만 덩그러니 세워져 있어 입주민들이 서울 지하철 연장 등을 요구하며 반발하고 있다.

영종지구에서는 밀라노디자인시티(3조원), 자동차경주장(1500억원) 등 각종 개발계획이 취소됐으며, 개발계획이 아직 수립되지 않은 일부 지역은 아예 경제자유구역에서 빠져버렸다.

미국 뉴욕 맨하탄의 3배, 서울 여의도의 70배에 이르는 면적에 동북아 경제 중심지를 표방한 인천 경제자유구역이 뿌리부터 흔들리고 있는 것이다.

경제자유구역 사업이 표류하면서 인천시 부채는 상상을 초월할 정도로 증가했다. 지난해 10월 말 기준 인천시가 안고 있는 부채가 7조6000억원을 넘어섰다. 이 같은 추세라면 오는 2012년에는 총 10조원에 이를 것으로 추산된다.

단국대 도시지역계획학과 조명래 교수는 "우리나라는 과개발의 부하량이 많이 걸려 있다"며 "개발이 과도해지면 경제 위축으로 갈 수 밖에 없다"고 지적했다.

특별기획취재팀