글로벌금융위기에 따른 신용경색으로 대형PF(프로젝트파이낸싱) 사업들이 표류하고 있다.

대표적인 사업은 용산국제업무지구, 송도국제도시, 고양한류우드 사업이다. PF사업이 표류하고 있는 것은 금융시장경색으로 금융권에서 현금 유동성 확보탓에 대출을 꺼리고 있기 때문이다.

미국발 금융위기가 세계경제를 위협하면서 국내 부동산 시장도 바짝 긴장하고 있다. 당장 수도권 대형 건설사업에 제동이 불가피한 상태다.

리먼브라더스 파산, AIG 구제금융지원, 골드만삭스 지주회사 전환 등 미국의 금융권 지각변동은 한국 시장에 직.간접적인 영향을 미칠 전망이다. 

용산국제업무지구에는 프루덴셜 그룹이 7.7% 재무적 투자자로 참여를 예정하고 있고 송도국제지구는 모건스탠리가 3억5000만달러를 투자 할 계획이다. 한류우드 사업에는 메릴린치가 40% 재무적 투자자로 참여하고 있다.

송도국제도시에는 모건스탠리가 3억 5000만달러 총 투자 중 10%를 투자했다.  모건스탠리는 은행 지주회사 체제로 전환키로 한 것은 고수익 고위험의 투자은행(IB) 모델을 버리고 은행업 중심으로 사업을 재편하여 유동성을 확보하겠다는 심산이다.

일부 주택전문건설업체들은 현금 확보 방안을 논의하는 등 대응책 마련에 나섰고, 부동산 PF시장은 미국발 금융위기가 국내 금융시장에 미칠 파장을 분석하며 사태 추이를 지켜보고 있다.

금융투자회사(PFV, Project Financing Vehicle)에 대한 세제 감면 혜택을 없애려는 법 개정은  건설업계의 강력한 반발로 없었던 일이 됐다.

◆용산 국제업무지구=국내 사상 최대 규모이고 개발 중심 축을 바꿀 수도 있는 사업이라는 점에서 관심을 끌어왔다. 하지만 이 사업은 미국발 금융위기, 토지보상및 분양 난재 등의 악재로 암초에 걸린 상황이다. 10년 정도의 장기간 사업 기간에 넘어야 할 산들도 적지 않다.

삼성물산 - 국민연금 컨소시엄의 사업계획에 따르면 사업지분은 철도공사(29.9%),재무적 투자자(24.6%), 전략적투자자(25.5%), 건설투자자(20%)로 나뉜다. 총 사업 비용은 아직 드러나지 않았지만 토지비는 8조원가량을 포함, 총 사업비는 28조원 정도다.
.
재무적 투자자로는 프루덴셜 그룹이 7.7%의 지분을 투자하고 국민연금, 삼성생명, 우리은행 등이 참여한다. 미국계 자본이 프루덴셜그룹이 전제 7.7% 정도의 투자부담을 지고 있다.

재무적 투자자(4개사)는 케이비웰리안엔피사모부동산회사제1호(국민연금), ASPF Meguro TK Gmbh (푸르덴셜),  삼성생명보험, 우리은행으로 구성되어 있다.

실제 총 사업비 28조원 규모의 용산역세권 개발사업의 경우 땅값(8조원)을 감안한 취 등록세 감면 금액만 1800억원 가량이며, 면제되는 법인세(완공 후 이익의 27% 부과)는 이익률이 8%일 때 최소 6000억원이 넘는다. 총 1조원에 이르는 세제 혜택이 없어졌다며 수익성에 치명적인 타격을 받게 됐을 것이다.

우선협상 대상자로 선정된 삼성컨소시엄이 제시한 용산 국제업무지구 사업비는 28조원이 금액으로 국내개발사업 가운데 최대다. 충남 연기군 일대 7291만m2에 추진 중인 행정복합도시의 사업비가 15조원 정도다.

용산 국제업무 지구 개발로 강남권에 쏠렸던 개발축이 용산권으로 옮겨올 것으로 예상된다. 서울의 허파노릇을 할 용산 미국기지공원 개발과 맞물려 대규모 주거단지와 업무 상업시설 등이 들어서기 때문이다. 서울시는 용산 국제업무지구 옆에 한강 개발계획도 세우고 있다.

하지만 지역 주민 반발이 걸림돌이다. 용산 국제업무지구에는 코레일 소유의 부지 외에 2200가구 가량이 사는 서부 이촌동 일대 12만4m2가 포함된다. 이곳 주민들이 보상가격에 불만을 갖고 반발할 경우 사업이 늦어질 수밖에 없다.

◆송도 국제도시=송도 국제도시 개발사업에 3억5000만 달러를 투자할 예정이던 모건스탠리가 고수익 고위험의 투자은행(IB) 모델을 버리고 은행업 중심으로 사업을 재편할 예정이다. 모건스탠리가  중앙은행으로부터 긴급 유동성 지원을 받은 뒤 감독당국으로부터 더욱 엄격한 규제를 받을 것으로 보이는 만큼 해외투자에 소극적인 자세를 보일 관측이다.

이에 따라 송도에서 추진 중인 인프라 구축 사업과 여타 지역의 사업들에 불가피한 차질이 빚어질전망이다.
게일 인터네셔널 홍보팀 담당자는 “현재 모건스탠리의 투자는 전체중 10%(약3000만달러) 정도 진행되어 있다. 현재로서는 자금에서 무리는 없다. 송도 국제도시의 개념은 자금유치를 하면 그에 따른 금융비용을 지불하기 때문에 어차피 다른 쪽에 투자를 받아도 똑 같은 금융비용이 지출되며 송도는 자금유치보다 국제도시에 걸맞는 글로벌 기업들의 입주유치에 초점을 맞추고 있다.” 라고 밝혔다.  나아가 “현재 송도 신도시에 분양  사업중에세 미분양이 없는걸로 보면 당장 금융위기여파가 있다해도 송도에는 별 문제가 없다.”라고 덧붙혔다.
미국계자본이 투자한 국내에서는 최고층인 151층, 610ｍ 높이의 ‘인천타워’는 포트만 홀딩스가 맡고 있다. 포트만 컨소시엄은 올해 말 인천타워 공사에 들어가 2012년 완공할 예정이었다. 미국계 자본인 포트만 홀딩스는 인천 송도신도시에 추진 중인 송도랜드마크시티 프로젝트가 차질을 빚지 않도록 전력투구 하고 있다. 포트만 홀딩스는 이 프로젝트에 사업비(3조원 상당)의 40%를 유치할 계획이었다. 삼성물산과 현대건설이 시공사로 참여하고 있다.
포트만 회장은 이번 송도 개발 컨소시엄에도 200억원의 자본금 중 40%를 출자했고, 향후 사업추진 과정에서 투자자 유치가 여의치 않을 경우 추가 출자를 해야 할 수도 있다고 말하고 있다.
더욱이 리먼브라더스등 국제적인 금융기관의 입주를 전제로 추진했던 대규모 사업들은 이들 회사들이 파산, 피인수됨에 따라 차질이 불가피해졌다.
인천 청라지구에 77층 쌍둥이 빌딩으로 건설이 추진되고 있는 ‘월드트레이드 센터’는 지난해 사업설명회에서 리먼브라더스, 메릴린치, 베이스턴스 등 세계적인 금융기관의 입주 계획을 발표했었다. 하지만 리먼브라더스 파산, 메린린치 BOA피인수 등으로 이 같은 계획은 사실상 무산됐다.
송도국제업무단지는 2014년까지 송도매립지 173만평에 24조원이 투입되는 국내 최대 규모의 도시개발 프로젝트다. 이 사업은 미국의 부동산개발회사인 게일인터내셔널과 포스코건설이 7대 3 지분으로 투자한 송도국제도시유한개발회사(NSIC)가 주도한다.
송도국제도시 최초의 호텔이 될 컨벤션센터호텔도 2009년 완공을 목표로 건립중이다. 존 하인즈(John B. Hynes III) 게일 인터내셔널 대표는 “모건스탠리로부터 3억5000만달러의 투자를 유치하는 등 주요 업무시설을 조성하는데 집중하고 있다”며 “최상의 업무시설과 쾌적한 정주환경이 조화된 세계 최고수준의 국제도시를 만들겠다”고 검토해보고 있다.


◆고양시 한류우드
고양시 한류우드 사업은 메릴린치가 역사속으로 사라진 가운데 파장이 예상된다. 현재 한류우드 사업에 메릴린치가 재무적 투자자로 출자하고 있다.
2006년 당시 치열한 입찰 경쟁률 뚫고 프라임 & 메릴린치 컨소시엄(프라임산업•메릴린치•농협•금광기업 등)이 선정됐었다.
프라임&메릴린치 컨소시엄은 메릴린치가 40%, 프라임그룹 측이 37%, 그리고 농협과 금강기업 이 23%의 지분을 출자해 참여키로 한 것으로 알려졌다.
당시 프라임그룹 관계자는“총 사업비용은 2조8천억원 정도 들어갈 것으로 예상되며 앞으로 최대 주주인 메릴린치와 협의해 사업을 신속하면서도 조용하게 진행할 것”이라고 말했지만 현재 메릴린치의 BOA 매각으로 인해 사업에 차질이 예상된다.
프라임 건설 홍보팀에 관계자는  “국내 상주한 메릴린치 한국지사와는 관련이 없을 것이다. 공사진행은 2012년부터 시작 예정이다.” 이라고 해명했다.
프라임 개발, 동아건설 등 건설업체와 농협, 외환은행, 메릴린치 등 9개 법인이 출자한 한류우드는 99만4756㎡ 부지에 사업비만 2조8000억원대에 달하는 대형 프로젝트다.
다른 한편에선 8월 진행된 한류우드 2구역 용지 사업자 입찰이 유찰되면서 한류우드 사업에 대한 회의론이 나오고 있다. 더욱이  ‘손학규 전 경기도지사의 역점 사업인 한류우드 조성 프로젝트에 김문수 현 지사가 사업 추진에 소극적이다’라는 항간의 소문에도 자유롭지 않은 상황. 한류(韓流) 열풍도 예전만 못해 과연 한류우드 조성 사업이 예정대로 진행될 수 있겠느냐는 우려의 목소리는 끊이지 않는다.
이 같은 한류우드 사업 위기론에 대해 주 사업자인 프라임산업이 적극 진화에 나섰다.
프라임산업은 최근 한류 콘텐츠 관련 대규모 사업설명회를 개최하는 등 사업이 차질 없이 진행되고 있음을 알리는 데 주력하고 있다. 신원종 한류우드에이엠 전무는 “사업에 대한 기대가 워낙 컸기 때문에 사업 진척 속도에 대해 불만을 제기하는 사람들이 있지만 사업 진행에 큰 차질이 있는 것은 아니다”라고 설명했다.