투기 수요 억제와 실수요자의 내집 마련을 위한 취지의 '분양가상한제(분상제)'가 논란에 휩싸이고 있다. ‘국민 로또’로 불리며 청약 과열을 부르고, 한편에서는 공사비를 제대로 반영하지 못해 사업이 좌초되는 등 부작용이 속출하고 있어서다. 

집값 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 분상제가 공급을 위축시켜 오히려 집값 상승을 유발한다는 지적도 나온다. 전문가들은 서민과 무주택자의 주거 안정을 위해 도입한 정책들이 오히려 시장 불안 요소로 작용하고 있다며 제도 개선이 필요하다고 강조했다. 

6일 정부와 업계 등에 따르면, 국토교통부는 지난 2일 '분양가 상한제 관리체계 개선 연구용역'을 발주하고 분상제 개편 검토에 나섰다. 국토부는 이번 용역을 통해 분양제 적용 여부에 따른 분양가를 비교하고, 분양가 구성 항목인 기본형 건축비와 택지비, 건축·택지 가산비의 적정성을 검토할 계획이다. 

이러한 움직임은 실효성 논란이 재점화되고 있는 분상제의 부작용을 최소화하기 위한 방안을 모색하기 위한 것으로 풀이된다. 

1977년 처음 도입된 분상제는 새 아파트의 분양가를 책정할 때 땅값과 건축비 등을 더해 일정 금액 이하로 제한하는 제도다. 그간 주택 경기에 따라 적용과 폐지가 반복해 오다가, 문재인 정부 때 공공택지뿐 아니라 민간택지에도 분상제가 확대 적용됐다. 현재 공공택지와 규제지역(서울 용산·강남·서초·송파) 내 민간택지의 경우 기본형 건축비와 택지비, 건축가산비, 택지가산비 등 네 가지 요소를 고려해 분양가가 일정 금액 이하로 제한된다.

분상제가 적용된 단지의 경우 시세의 60~80% 수준으로 공급되면서 ‘국민 로또’로 불린다. 수억~수십억원의 차익 기대감으로 청약 광풍을 몰고 다녀 “정부가 나서 투기를 조장하는 게 아니냐”는 비판마저 나올 정도다. 지난달 말 청약을 받은 서초구 래미안 원펜타스는 84㎡ 기준 분양가가 23억3000만원에 달하지만, 특별공급과 1순위 청약을 합쳐 총 292가구 모집에 13만4047명이 몰렸다. 규제 지역 내 민간택지로 분상제가 적용되면서 인근 시세(40억원대) 대비 최대 20억원 저렴하게 나왔기 때문이다. 

지난 2월 분양한 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'도 분상제로 인해 주변 시세보다 약 10억원이 저렴하게 공급돼 경쟁률이 442.32대 1에 달했다. 

이를 두고 분상제 적용 지역이 집값 급등이 우려되는 지역인 만큼 오히려 상급지를 지목하는 효과로 이어져 ‘쏠림 현상’을 부추기고 있다는 비판도 제기된다. 

주택 공급 측면에서의 부작용도 거론된다. 원자재값 인상으로 공사비 상승이 이어질 수밖에 없는 상황에서 분상제로 공사비가 제한돼 사업성이 떨어져 사업이 지연되거나 좌초되는 부작용이 나타난다는 것이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "분상제로 이득을 보는 사람은 정말 소수고 부작용은 다수가 부담해야 한다"며 "장기적으로는 공급 부족으로 연결되기도 하는 만큼 폐지가 맞다고 본다"고 말했다.

다만 폐지 시 부작용을 고려해 제도를 실수요자를 위한 주택 공급과 주거 안정이란 본래의 목적에 맞게 제도를 보완부터 해야 한다는 목소리도 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "'내 집 마련'의 부담을 줄여주기 위해 분상제를 적용한다면 주변보다 5~10% 정도만 저렴해도 가격 경쟁력이 충분한 주택을 보급하는 것이 가능하다"며 "최근 분상제가 적용되지 않는 지역의 분양가가 너무 오르고 있는 만큼 분상제를 시세의 95% 수준으로 적용하고 적용지역을 확대하는 방안이 오히려 시장 안정에 도움이 될 것"이라고 전했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "분상제로 인해 로또 청약 대란, 주택 공급 축소 등의 부작용이 나타나고 있지만 현실적으로 폐지는 어렵다"며 "막대한 시세차익을 소수만 누리는 만큼 청약 당첨으로 누리는 차익을 당첨자가 채권 매입 형태로 사회에 환원하는 '채권입찰제' 도입 등 제도 개선을 검토해야 한다"고 강조했다.