우리 사회는 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 여러 법적 장치를 마련해 왔습니다. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)(이른바 '임대차 2법')은 그 중심에 있는 뜨거운 감자입니다. 임대차 2법은 주택 임차인이 계약갱신요구를 할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 부담시키는 '계약갱신요구권'(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제3항 본문, 제5항, 제6항), 계약갱신 시 차임이나 보증금 증액청구의 상한을 제한하는 '차임증액제한'(제6조의3 제3항 단서, 제7조 제2항) 등을 규정하고 있습니다.

헌법재판소는 2024. 2. 28. 임대차 2법의 각 조항들이 청구인들의 기본권을 침해하거나 헌법에 위반된다는 헌법소원심판청구에 대해 재판관 전원의 일치된 의견으로 합헌 내지 기각 결정(해설집 발간배포 부분은 각하)을 했습니다(월차임전환율 조항과 부칙조항에 대한 부분은 생략함).

① 명확성원칙 위배 여부: 차임증액한도 조항은 약정한 차임이나 보증금의 구체적 액수를 임대차계약 내용을 통해 확인할 수 있고, 손해배상 조항에서 '정당한 사유'는 임대인이 갱신 거절 시 예측할 수 없었던 불가피한 사정을 의미하며, 법원이 구체적 사안에서 합목적적으로 판단할 수 있어 의미가 불명확하지 않다고 판단했습니다.

② 과잉금지원칙 위배 여부: 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항, 손해배상 조항 모두 입법 목적인 임차인의 주거 안정 보장이 정당하고, 이를 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한할 수 있다고 봤습니다. 계약갱신요구권의 행사기간과 횟수가 제한돼 있고, 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하여 임대인의 기본권 제한을 완화했다는 점에서 침해의 최소성과 법익의 균형성을 인정했습니다.

위와 같이 임대차 2법은 임차인의 주거 안정을 목적으로 하고, 헌법에 위반되지는 않을 수 있으나 사실상 임대인의 재산권을 제한하고, 일방적인 희생을 강요하는 결과를 낳았습니다. 임대인의 입장에서 보면, 자신의 재산을 자유롭게 운용하는 기본권이 침해받고 있다고 느낄 수밖에 없습니다. 임대차 시장의 균형을 깨뜨리는 이러한 법적 조치는 장기적으로 볼 때 임대주택 공급 감소로 이어질 수 있으며, 결국 임차인에게도 불리하게 작용할 가능성이 큽니다.

임차인에게 계약 갱신을 일방적으로 요구할 수 있는 계약갱신요구권은 임대인의 계약 자유를 심각하게 제약합니다. 이는 임대인이 자신의 재산을 효율적으로 관리하고, 시장 변화에 유연하게 대응하는 능력을 저해합니다. 또한, 임대료 상승률에 대한 제한은 시장 상황에 따른 적절한 가격 조정을 방해하며, 임대인에게 불합리한 경제적 부담을 지우고 있습니다. 나아가 임대료 상한 규제는 단기적으로는 임차인의 경제적 부담을 줄이는 효과가 있지만, 장기적으로는 신규 주택 공급의 감소, 기존 주택의 유지·보수 소홀, 임대 시장의 효율성 저하 등 부작용을 낳을 수 있습니다.

따라서, 우리는 단순히 임차인의 권리 강화에만 초점을 맞추는 것이 아니라, 임대인의 권리와 시장경제의 원칙도 함께 고려해야 합니다. 법은 사회의 공정함과 경제적 자유 사이에서 섬세한 균형을 유지해야 할 것입니다. 이제는 임대차 2법과 같은 법적 조치가 임대차 시장에 미치는 장기적인 영향을 면밀히 검토하고, 모든 이해관계자의 권익을 적절히 조화롭게 보호하는 방안을 모색해야 할 때입니다.