미국 상업용 부동산 대출을 바라보는 우려가 커지고 있다. 올해 사상 최대 규모인 720조원 가량의 미국 상업용 부동산 대출 만기가 다가오는 것으로 알려지면서다. 일각에서는 미국 중소 은행이 흔들릴 가능성까지 우려까지 우려하고 있다. 

4일(현지시간) 외신 취재를 종합하면 올해 상업용 부동산 대출금 만기가 돌아오면서 미국 상업용 부동산 시장에 위기감이 고조되고 있다. 데이터정보업체 트렙에 따르면 올해 미국에서 만기가 되는 상업용 부동산 대출은 5440억 달러(약 720조원)에 달한다. 이는 당해년도 만기 대출 기준 사상 최대 규모다. 

이 같은 모기지 중 상당수는 저금리 시대였던 10년 전에 이뤄진 것이다. 하지만 현재는 금리가 2배 이상 오르고 상업용 부동산 시장은 크게 위축되면서 시장이 휘청거릴 우려가 커지고 있다. 

특히 미국의 상업용 부동산 시장의 구조적 특징도 우려를 키운다. 미국 상업용 부동산 시장은 주택 모기지와 달리 이자만 납입하다가 원금을 한번에 상환하거나 재융자하는 방식을 취하는 특징이 있다. 원금 일시 상환이 어려우면 재융자를 해야 하지만, 10년 전에 비해 높아진 금리를 감당하기 어려운 점도 거론된다. 

상업용 부동산 시장이 침체기에 들어선 점도 시장의 우려를 끌어올린다. 현재 미국 상업용 부동산 시장은 코로나 대유행 이후 재택근무 등으로 인한 공실률 증가, 지속된 고금리 등으로 부동산 담보가치가 하락했다. 외신들은 맨해튼, 실리콘밸리 등 주요 상권에서 상업용 부동산의 공실률이 사상 최고치를 기록하고 있다고 전했다. 상업용 부동산 시장에서 향후 몇년간 심각한 재융자 문제로 어려움을 겪을 가능성까지도 거론되고 있다.

당장 부동산 대출 연체와 부실 채권 우려가 커지고 있다. 미국 상업용부동산 저당증권(CMBS)는 이를 여실히 보여준다. CMBS는 금융기관이 업무용 빌딩이나 상가 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출 채권을 기초 자산으로 발행하는 증권을 일컫는다. 보험사, 연기금 및 개인 투자자들이 이 상품을 주로 구매한다. 미국의 CMBS 시장 규모는 약 8000억 달러에 달한다.

대출담보부증권(CLO) 시장도 위태롭기는 마찬가지다. 지난해 12월 기준 CLO 시장의 16.5%가 연체된 것으로 알려졌다. 

주식 시장에서도 이 같은 우려가 고조되고 있다. 일본 중견 은행인 아오조라은행은 1일 올해 1분기(1∼3월) 미 상업부동산 대출에 따른 손실로 주가가 21% 하락했고 2일에도 15.9% 밀렸다. 미국 중형 은행 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)도 상업용 부동산 중 부실 대출이 많다는 지적에 지난달 31일(현지 시간) 하루 동안 주가는 37.7% 폭락했고, 이어 1일에도 11.1% 떨어졌다. 

이 같은 상업용 부동산 부실 대출은 중소 은행에서 많이 이뤄진 것으로 알려졌다. 이들의 대출액은 지난 2022년 기준 2조 2000억 달러(약 3000조원)으로 2015년 이후 7년 만에 2배로 증가했다. 대형은행은 지난 금융위기 이후 감시와 규제가 활성화됐지만, 중소은행은 그렇지 못하면서다. 

시장에서는 미국 상업용 부동산 쪽 손실이 수면 위로 드러나며 금융시스템 전체가 흔들릴 가능성까지 거론된다. 이들 은행을 둘러싼 위기감이 고조되면 지난해 실리콘밸리은행(SVB)을 중심으로 발생한 ‘뱅크런’(대규모 예금 인출)이 재현될 여지도 있다. 실제로 미 지역은행들의 주가가 동반 하락하면서 케이비더블유(KBW) 나스닥 지역은행 지수는 최근 2거래일간 8.1%나 떨어졌다.