[역대급 엔저] 엔저·증시 호황맞은 일본…리츠 매력도↑
2023-11-21 05:00
엔화가 바닥권에 머물면서 국내 투자자들이 일본 내 상업용 부동산(리츠) 투자에도 관심을 보이고 있다. 섹터 중에서는 주택시장 투자가 가장 안정적이이며 엔화가 회복된다면 헤지가 가능하다는 분석이다.
20일 애프앤가이드에 따르면 최근 한 달 사이 일본 리츠재간접 펀드에는 투자자 자금이 약 55억원 유입됐다. 소액이지만 해외 대체투자 펀드 기준 유일한 순매수 금액이다. 같은 기간 글로벌리츠재간접 펀드에서는 257억원이 순유출됐고 해외 부동산 전체로 넓혀보면 217억원이 빠져나갔다.
연초 이후 일학개미들은 아이셰어즈 코어 재팬 리츠 ETF에 31억원을 투입했다. ‘도쿄 5대 중심지’에 투자하는 상품으로 한국으로 치면 ‘강남 3구’에 투자하는 것과 같다. 그 밖에 NEXT FUNDS REIT INDEX ETF에도 60억원이 몰렸다.
일본 리츠시장은 61개 종목, 200조원에 달하는 글로벌 2위 규모다. 잃어버린 30년 이후 초저금리와 증시 호황을 맞아 부동산도 해외 시장과 반대로 가고 있다.
부동산투자신탁업계 관계자는 “일본 증시 대표 지수인 닛케이225는 3만3000선을 웃돌고 있다. 이는 33년 만에 맞은 호황기”라며 “일본 기업 주가순자산비율(PBR)은 여전히 1.3배 수준인데 평균 PBR이 1.6배라는 것을 감안하면 아직도 상승 여력이 있다. 엔화가 약세인 가운데 부동산 가격도 상승세를 보이고 있다”고 말했다.
게다가 담보비율(LTV)도 50% 미만으로 잡혀 투자자들로서도 안정적이다. 일본 리츠 장점으로는 ‘스폰서 제도’가 있다. 일본 리츠는 스폰서가 위탁관리 방식으로 운영한다. 스폰서는 부동산 투자 노하우를 바탕으로 우수한 부동산 자산을 리츠에 매각하고 매각 대금을 신규 부동산에 투자하며 선순환 투자 구조를 이룬다. 개인투자자로서는 선택 폭이 넓어짐과 동시에 수익률에 대한 불확실성이 줄어든다.
장승우 대신증권 연구원은 “엔저 때문에 외국인 자금이 몰리고 있는데 이 중 주택과 호텔시장에 가장 많이 몰린 것으로 파악된다”며 “일본 금리가 오르면 단기적으로 조정기가 올 수 있겠지만 엔화 환차익으로 헤지가 가능할 것으로 보인다"고 말했다.