전세의 안정성을 확보하기 위해서는 전세보증금 반환보증을 확대할 필요가 있다고 국책연구기관이 주장했다.

한국개발연구원(KDI)은 12일 KDI 포커스 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'을 통해 "최근 주택가격이 크게 변동하면서 '깡통전세'와 '역전세' 등이 사회문제로 비화되며 전세제도에 대한 개편 요구가 높아지고 있다"며 "반환 보증에 보증 위험을 반영하고 다른 보증 제도를 반환 보증 중심으로 통합·운영하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.

공시가격 대비 전세가율은 주택가격이 낮을수록 높아진다. 연립·다세대 주택이 아파트보다 더 높아 전세보증금의 미반환 위험을 겪을 가능성이 큰 셈이다.

KDI는 전세보증금 반환보증제도가 취약계층의 보증금을 보호하지 못하고 있는데 이는 보증료율에 보증위험이 반영돼 있지 않기 때문으로 봤다.

전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 보증상품에 비해 낮고, 실제 보증사고율에 비해서도 낮은 수준인 만큼 실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화할 필요가 있다는 것이다.

보고서에 따르면 보증료율이 현실화되면 저가주택의 보증료율이 증가할 수 있으므로 취약계층에 대한 단기적인 지원이 필요하다.

장기적으로는 임대보증금반환보증과 같이 부채비율 등 임대인의 상환능력을 고려해 보증료율을 차등화할 필요가 있다. 임대인의 정보를 고려한다면 보증료율 일부를 임대인에게 나눠 부과해 임차인의 부담을 최소화하는 방안도 필요하다.

종합하면 임차인이 가입하는 전세 보증금 반환보증의 경우에도 보증위험을 반영해 보증료율을 현실화하고, 임대인의 상환능력 등을 반영해 보증료율을 차등화할 필요가 있다. 보증료율의 현실화·차등화를 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다.

전세대출보증은 전세대출을 확대해 전세가격을 상승시킬 가능성이 있으므로 전세대출 시 반환보증 가입을 의무화해 축소해 나갈 필요가 있다. 전세대출 시 임대인의 반환보증 가입을 의무화하면 전세대출보증의 필요성이 줄어들 수 있기 때문이다.

에스크로 제도를 활용한 혼합보증제도는 임차인의 보증금을 보호하면서 주택담보대출에 적용되는 담보인정비율(LTV) 규제를 전체 주택에 적용하는 데 도움을 줄 수 있다.

문윤상 KDI 연구위원은 "전세제도의 취약성을 보완하기 위해 반환보증제도의 보증료율을 현실화·차별화하고 이를 중심으로 전세 관련 보증제도를 통합할 필요가 있다"며 "전세 대상 주택의 시세 정보제공을 확대하고, 중개인은 의무와 책임을 강화해야 한다"고 말했다.