전세사기 특별법이 25일 국회 본회의를 통과한 가운데 정부의 전세 및 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 등 임대차 제도 개편 작업도 속도를 낼 것으로 보인다. 전세사기, 깡통전세 문제가 사회 문제로 대두되면서 지난 정부 당시 도입된 임대차 3법 개편에 대한 목소리가 커지면서다. 정부도 관련 연구용역을 진행하는 등 임대차 제도 개편 의지를 공식화한 상황이다.

이날 정부와 관련업계에 따르면 국토교통부는 지난해 9월부터 주택 임대차법 개선을 위한 연구용역을 진행하고 있다. 국토부는 내년 1월 이후 나오는 용역 결과를 반영해 임대차 제도에 대한 종합 개선방안을 마련한다는 계획이다.

원희룡 국토부 장관은 앞서 지난 16일 “수명이 다한 전세 제도에 대한 근본적인 개편에 착수하겠다”며 임대차 3법 개정을 포함한 임대차 제도의 개편이 필요하다는 의지를 나타냈다. 이어 폴란드 출장 중인 23일(현지시간)에도 "전세를 제거하려는 접근은 하지 않겠다"면서도 무분별한 갭투자에 대한 규제가 필요하다는 점을 분명히 하는 등 임대차 제도의 점진적 개편을 시사했다. 

특히 깡통전세 비중을 높인 주범으로 이전 정부의 임대차 3법을 향한 큰 폭의 개편이 예상된다. 김상훈 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 자금조달계획서 제출 건 중 임대보증금액이 집값의 80% 이상인 거래 비율은 임대차 3법 시행 전인 2017년 10월~2020년 7월 8.7%였으나 임대차 3법 시행 이후인 2020년 8월~2023년 3월엔 34.9%로 4배 이상 증가한 것으로 나타났다. 
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임대차 3법은 지난 2020년 7월 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안으로 2년 더 전세 계약을 갱신할 수 있는 ‘계약갱신청구권제’, 갱신 시 전월세 임대료 인상 상한을 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’, 주택 임대차 계약 시 보증금, 차임 등 계약사항 등을 의무적으로 신고하도록 한 ‘전월세 신고제’를 말한다.

세입자의 거주 보장기간을 늘려 주거 안정성을 높이고 보증금 인상을 제한해 거주비용 부담을 줄이겠다는 취지로 설계된 제도였으나, 계약갱신청구권을 통해 전세 계약 기간이 4년까지 늘어나면서 집주인들은 새로운 임차인과 계약할 때 그 기간만큼 전셋값을 대폭 올리는 등 시행 과정에서 부작용이 나타났다. KB국민은행 시세 기준 서울 아파트 전셋값은 임대차3법이 시행된 2020년 7월부터 12월까지 5개월 동안에만 9.73% 상승했다. 직전 5개월 상승폭(1.67%)의 6배 수준이다. 

전문가들도 임대차3법이 이미 시행되고 있는 만큼 또 다른 부작용을 방지하기 위해서라도 충분한 시간을 가지고 개선안을 마련해야 한다고 강조했다. 시장에서는 임대차 3법의 전면 폐지보다는 개편 가능성에 무게가 쏠리고 있다. 전월세 임대료 인상률을 10% 안팎 또는 주변 전셋값의 일정 수준 안에서 협의할 수 있도록 조정하는 방안 등이 예상되고 있다. 

김인만 김인만부동산연구소장은 "시장에 적용되고 있는 제도를 급작스럽게 없애게 되면 더 나쁜 결과가 나올 수도 있다"며 "이번에는 긴 호흡을 가지고 우리나라 임대차 시장 특성에 맞는 방향으로 제도를 개편해야 한다"고 제언했다.