정부가 1기 신도시 등 노후계획도시 특별법을 발표하는 등 재건축 규제를 대폭 완화하면서 시장의 기대감이 높아지고 있다. 안전진단의 대폭 완화 및 면제, 파격적인 용적률 상향이 핵심이다. 재건축과 리모델링 단지 사이에 이번 특별법을 두고 '온도차'가 있긴 하지만 각종 정비사업에 속도가 붙을 것이라는 전망이 지배적이다. 다만 재건축 마지막 대못이라고 불리는 재건축초과이익환수제(재초환) 개정, 단지 간 용적률 격차로 갈등 등은 여전히 풀어야 할 숙제라는 지적이다. 

17일 건설업계 등에 따르면 이번 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 △재건축 안전진단 완화(공공성 확보 시 면제) △토지 용도 변경 및 용적률 규제 종상향 수준 완화 △입지규제최소구역 지정 △리모델링 가구수 상향 △인·허가 통합심의로 사업절차 단축 등이 골자다. 
 
업계에서는 이번 특별법 발표 이후 재건축 추진 문턱이 낮아졌다는 점에서는 긍정적이라고 평가하면서도 복잡한 이해관계 조율과 재건축초과이익환수제가 실효성 확보의 관건이 될 것이라는 평가가 나온다. 

재초환은 재건축 사업으로 발생하는 조합원의 이익에서 집값 상승분, 비용 등을 빼고 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 분양가 상한제, 안전진단과 함께 대표적인 재건축 규제로 불린다.
 
정부는 특별법에서 특별정비구역의 경우 각종 특례가 집중되는 만큼, 재건축 과정에서 발생하는 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하겠다고 발표했다. 공공임대주택 건립 이외에도 공공분양, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC), 기여금 등으로 기부채납을 받겠다는 것이다.

전문가들 사이에서는 재초환 문제가 해결돼야 이번 특별법의 정책 효과가 극대화될 것이라는 지적이 나온다. 
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축초과이익에 대한 환수 논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 감안해야 한다"며 "이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다"고 우려했다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “이번 특별법에 많은 파격적인 내용들이 들어간 것은 맞다”면서도 “다만 재건축에 있어서 가장 큰 걸림돌인 재초환과 관련된 내용은 부족하다. 기존 제도가 그대로 유지되면 정책 효과에 있어서 아쉬운 것은 사실”이라고 분석했다.

정부는 지난해 9월 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 내놓은 바 있다. 재건축 부담금 면제 기준을 기존 3000만원에서 1억원 이하로 상향하고 부담금을 매기는 초과이익 구간도 2000만원에서 7000만원으로 넓히는 내용이다. 지난해 11월엔 김정재 국민의힘 의원이 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정사항’을 대표 발의했지만 아직까지 입법은 지지부진한 상황이다.
 
복잡한 이해관계 조율도 원활한 사업 진행을 위한 필수과제다. 특별정비구역은 여러 개 단지를 통합해 개발하는 만큼 상대적으로 사업성이 높은 단지의 반발 가능성이 크고 분담금 부담능력이나 단지 간 용적률 부분에서도 이견이 발생할 수 있기 때문이다.
 
이 연구위원은 “고밀도 개발을 만능 해법으로 간주해서는 안 된다”며 “용적률 상향의 반대급부로 공공기여 요구도 커질 것이기에 개발 단지별로 의견이 갈릴 수 있다”고 말했다.
 
국토부는 이해관계 조율의 어려움을 인지하고 있다며 총괄사업관리자 제도를 통해 갈등 조정에 나서겠다는 입장이다.
 
국토부 관계자는 “광역 정비 특성상 여러 가지 이해 조정 문제라든지 이런 부분이 쉽지 않다”며 “그래서 특별법에서 총괄사업관리자 제도를 통해 전체적으로 관리자가 조정할 수 있도록 했다. 이해관계 조정, 마스터플랜 수립 등을 관리할 수 있도록 지위를 부여했다”고 말했다.