국토교통부가 2일 관계부처 합동으로 발표한 전세사기 예방 및 피해 지원방안에 따르면 앞으로는 집값 대비 전세가가 90%를 초과하는 주택은 전세보증금반환보증 가입이 안 된다. 최소한 10% 이상 자기 자본을 투입하지 않으면 매매가 불가능하도록 해 조직적인 갭투자를 방지한다. 또 공인중개사가 임대차계약을 중개할 때 유의사항을 임차인에게 안내하지 않으면 과태료가 부과된다. 아울러 정부는 안심전세앱을 출시하고 이를 통해 시세, 임대인의 보증사고 이력, 세급체납 정보 등을 제공하기로 했다. 이번 전세사기 피해 대책 관련 국토부의 설명을 문답 형식으로 정리했다. 

-HUG의 보증 여력에 대한 우려들이 상당히 크다. 정부에서도 보증배수나 자본금 확충 검토를 한다고 나왔는데 구체적인 방안이 무엇인가. 

"전세가율을 매매가의 90%로 상한을 두었기 때문에 HUG가 사기꾼들의 먹잇감이 되는 지금까지의 문제점은 근본적으로 차단된다. 제도적인 개선을 전제로 앞으로 어떻게 보증범위를 설정할 지에 대해서는 ]계산을 해봐야하지만 목표는 원칙적으로 모든 전세보증금은 우리가 보증을 제공할 수 있도록 하는 것이다. 이에 HUG의 자본금 출자의 확대, 보증배수의 확대 등에서 기재부와 적극적으로 협의 중이다. 지금 보증 대상을 90%로 잡다 보니 무자본 갭투자, 그리고 조직적인 HUG 상대의 보험 사기성 공적자금 잠식, 이 부분은 많이 차단했다. 이걸 범위를 넓히려고 하다 보면 서민들 입장에서는 보증 수수료가 부담될 수 있다. 이 부분에 대해서 할인율을 계속 높여나갈 생각이다. 현재 50%인데 60%로 상향하고 재원 부담은 기재부와 협의하고 있다."

-전세가율 90% 상한 수치는 어떤 근거로 마련한 것인가.

"시뮬레이션을 통해 대부분의 지금 전세사기 위험을 제거하기 위한 수치로 한 것이다. 전체 90~100% 사이가 전체 보증사고 건수의 25%를 차지한다. 사고 대위변제 비율로 보면 78.4%를 차지한다. 그런 측면에서 90~100%에 있는 사람들, 전세계약이 대위변제 비율의 10건 중의 8건을 차지하고 그다음에 사고 건수의 4분의 1을 차지한다. 

-현재 전세보증은 임차인이 보증을 들어야 하는 게 기본 구조다. 의무 가입까지는 아니더라도 가입 주체를 임차인이 아닌 임대인으로 바꾸면 전세사기·정보공개 문제 등을 더 쉽게 해결할 수 있지 않은가.

"등록임대에 대해서도 다주택자에 대한 임대 공급 주택 촉진 방안을 발표한 것처럼 범위를 넓히도록 하겠다. 좋은 임대 공급을 늘리기 위한 다주택자에 대해서 제도들을 등록임대에 준하는 세제와 금융들을 더 확대하는 방안들을 방향성으로 한다. 구체적인 협의가 끝난 게 아니지만, 임대시장을 안정시키고 모두 보증을 받을 수 있도록 한다는 큰 틀에서 검토하겠다. 

-보증보험 가입이 까다로워질 것 같은데 이게 전세의 월세를 더 앞당기는 것 아닌가.

"월세화는 급속히 진행되고 있다. 목돈 대출이 어렵다는 점, 전세사기 위험성으로 인한 전세 기피, 월세나 렌트에 대한 사회적 인식 변화 등을 꼽을 수 있다. 좋다, 나쁘다를 떠나서 이 부분은 계속 확대될 수밖에 없다는 생각이 든다. 지금은 고금리여서 월세 부담이 덜해 보이는데, 금리 변동에 따라 세입자 입장은 달라질 수 있다. 사회적으로 무자본 갭투자는 월세와는 근본적으로 맞지 않아 그에 대한 자구책으로 월세가 확대된 면도 있지만, 전세보호대책을 강력하게 펴 임차인들이 합리적인 선택을 넘어서서 두려움 때문에 한쪽으로 쏠리는 부분은 완화해야 한다고 생각한다.

-공인중개사 책임 강화와 함께 공인중개사협회와 협력 관계를 강화했다. 피해자들을 중개해 준 공인중개사 상당수가 협회 소속이라 협회를 믿을 수 있을까에 대한 의문이 있는데.

"협회의 공인중개사들에 대한 실제 권리 권한이 강하지 않다. 이런 위험 정보에 대해서 국세 체납이나 임대인에 대한 정보를 임차인에게 제공할 수 있는 권한도 약한 부분이 있다. 범죄에 가담한 부분으로 전체 공인중개사를 범죄시하기보다 중개사 본연의 업무, 기능 이 부분을 잘 할 수 있도록 제도를 만들어야 한다. 본연의 업무를 제대로 하지 않은 경우에는 강한 제재를 줘야 한다. 제도 개선 이후 범죄에 가담한 부분에 대해선 원 스트라이크 아웃으로 자격을 박탈할 것이다."

-지어지지 않은 신축 빌라에 대한 매물도 잠정 시세 등을 안심전세앱에서 제공한다고 했다. 가격 산정 기준은 어떻게 되나.
"준공 1개월 전에 잠정 시세를 제공하고 준공 1개월 후 확정 시세를 제공하기로 했다. 잠정 시세에 대해선 건축물 정보, 분양 평균 면적이나 주변 유사 사례의 신축 빌라의 과거 시세 등을 종합한다. 부동산원에서 대량 가격 산정 모델이 있다. 이를 활용해 추정하고 그 단계에서 감정평가협회와 공인중개사, 지역에 소재하는 분들 의견도 같이 듣게 돼 있다." 

-임대인의 금융상황을 수시로 점검할 수 있도록 법을 개정하는 것은 개인정보 보호법과 충돌되는 부분이 있어 우려스러운 부분이 있는데.
"공인중개사가 NICE 평가협회를 통해 MOU를 체결했고 3월부터 시행이 되는데 가장 전제는 임대인 동의다. 임대인이 동의하면 임차인이 이자 및 국세 체납 사실을 볼 수 있다. 대항력 문제가 되는 부분들에 대해서 임차인 보호를 강화한 것이다. 불필요하게 개인정보가 너무 많이 노출돼 악용되는 부작용이 없게 적정 범위를 지키되 임차인 보호를 우선시해야 한다고 본다."