세밑 추위가 맹위를 떨치던 지난해 12월 21일 자광(회장 전은수)은 옛 대한방직 터에서 철거 착공식 겸 경제비전 선포식을 개최했다.

이날 행사는 전주의 마지막 ‘노른자 땅’이라고 불리는 대한방직 터에 대한 개발이 본격화됐다는 신호탄이라는 평가가 나왔다.

자광의 대한방직 터 개발은 찬반 양론이 극명히 갈리는 사안이다.

한쪽에서는 관광을 중심으로 한 전북과 전주 발전의 큰 모멘텀이 될 것이라는 기대가 나오는 반면, 다른 쪽에서는 특혜 등을 지적하는 목소리도 나온다. 그럼에도 지난 2018년 11월 사업계획 제안 이후 4년 만에 자광이 대한방직 터에 대한 개발에 첫 걸음을 내딛었다는 것은 주목을 끌기에 충분하다.

전은수 회장에서 향후 개발계획, 개발 반대에 대한 입장 등을 들어봤다.
  도시 한 가운데에 오랫동안 방치돼 도시기능에 아무런 효과를 주지 못하고 있는 폐 공장 부지는 석면(1급 발암물질)이 많아 시민의 안전에 심각하게 위협을 주고 있습니다.

우선적으로 시민의 안전을 위해 토지주이자 사업자로서 사회적 책임을 다하고자 이번에 철거를 시작하고, 동시에 도시재생을 통해 지역경제에 비전을 제시하고자 행사를 하게 됐습니다.

철거공사는 안전하고 완벽하게 수행하여 시민의 안전에 더 이상 위협이 되지 않도록 조치할 것입니다.

우리 회사에서 제안하는 비전의 핵심적인 개발계획은 입체적 도시계획 결정을 통한 복합개발로서 폐 공장부지에 생명력과 활력을 주어 도시환경을 재정비하고, 지역경제에 이바지하고자 하는 것을 대원칙으로 정하고 있습니다.

구체적인 개발계획은 470m(153층 높이) 규모는 세계 5위의 위상을 가진 랜드마크로서 관광전망 타워를 배치하며, 타워를 중심으로 △300실 규모의 특급호텔 △3000여 세대의 하이앤드 주거시설로 공동주택 △우리회사 사옥으로 계획하는 업무시설을 건설하는 것입니다.

대지 지상 일부와 지하는 관광상업시설(백화점, 쇼핑몰), 대지 중앙부 지상은 10만㎡로 국내 최대 규모의 공개공지 공원조성을 계획하고 있습니다.

본 사업부지 면적은 23만5650㎡입니다. 

현재 토지용도 지역은 2035년 전주시 도시기본계획상 ‘주거용지’며, 도시관리계획상 ‘공업지역(용적율 350%)’으로 결정돼 있습니다. 앞에서 말씀드린 복합시설로 개발을 추진하기 위해서는 2035년 전주시 도시기본계획상 ‘주거용지’에서 ‘상업용지’로, 도시관리계획상 ‘일반상업지역’으로 용도변경을 필요로 하는 행정절차가 진행돼야 합니다.

우리 회사에서 제안하는 토지용도 변경 전제조건은 우선 필지를 분할하지 않고, 하나의 필지로 사업부지를 정하는 것입니다.

둘째로 사업용적율은 기존 공업지역 용적율(350%) 범위 내에서 개발계획을 수립하는 것이 입체적 도시계획 결정 방식으로 토지이용계획이 수립되는 것입니다.

이는 본 사업의 핵심입니다. 참고로 전주시 일반상업지역 용적율은 500%입니다.
  세계적으로 관광객 방문이 증가하는 주요 도시에는 도시를 대표하는 랜드마크 건물이나 관광 전망타워가 하나씩 있습니다.

수백, 수천만 명의 관광객이 도시를 방문해 소비함으로써, 그 지역의 골목 경제나 관광객을 대상으로 하는 지역민들은 경제적 효과를 많이 얻게 됩니다. 

또한 도시는 인구 유입 등 상당한 성장 효과를 얻게 되는 것이 일반적인 현상으로 파악하고 있습니다.

37여년 전 서울 여의도에 63빌딩이 완공되었을 때 전 국민이 63빌딩을 방문하고 서울을 대표하는 하나의 랜드마크로 자리했던 사례를 참고하면 많은 이해가 될 것으로 생각됩니다.

전주에는 오래 전부터 한옥마을이 있어서 연간 1100만명의 국내·외 관광객이 찾는 도시이기도 합니다. 지난 몇 년의 과정을 살펴볼 때, 한옥마을 하나로 전주에 관광객을 지속적으로 유치하는 것에 한계가 있다고 보여집니다.

다만 서부신시가지에 위치한 폐 공장 부지에 세계적인 관광전망타워를 건설하게 되면, 한옥마을과 더불어 연간 2000만명의 국내외 관광객이 전주를 방문하게 될 것으로 기대·예측하고 있습니다.

양질의 일자리 창출로 공사기간 동안 약 3만명의 일자리, 준공 후 5000여명의 일자리가 생깁니다. 

공사에 참여하는 지역업체, 자재, 장비, 인력 등의 공급과 판매도 상당 부분 증가될 것입니다. 

이러한 관광객들의 숙박, 음식, 교통, 지역특산물구매 등 소비로 연간 2조원 정도의 지역경제 유발효과도 기대하고 있습니다.

하나의 랜드마크 건축물이 전주라고 하는 지역에 불과한 소도시를 세계적인 도시로 만들어 명성을 알리는 데에도 상당한 역할을 할 것이라고 생각합니다.
  폐 공장부지에 대해 전주시는 2020년, 2021년에 시민 중심으로 시민공론위원회를 결성해 공론과정도 거쳤습니다. 

민간 사유지 개발방식과 방향에 대해 시민공론위원회를 한 사례는 거의 없고, 관련법에도 별도로 규정하지 않고 있습니다. 

그래서 시민공론화위원회에서 전주시에 권고한 의견은 행정법상 부관이 되지도 않는 것입니다. 하지만 회사 입장에서는 다양하게 시민 의견을 듣고, 공론 과정에서 논의된 좋은 개발방안을 사업계획에 반영하는 것 역시, 지역과 함께 공감대를 이룰 수 있다는 측면에서 긍정적으로 해석하고 있습니다.

우리 회사가 전주시에 개발계획을 제출하기 위해서는 우선적으로 전주시가 국토계획법 시행령에서 정하는 ‘도시계획변경에 따른 사전협상 운영지침’을 제정해야 합니다.

시민공론위원회에서 2021년도 3월경에 전주시에 권고문을 전달은 했지만, 아직까지 운영지침이 제정되지 않아 사업계획을 제출하지 못하고 있는 것입니다. 

조만간에 국토계획법 시행령 개정 또는 운영지침 등이 완료되면, 이를 근거로 복합개발 사업계획을 제출할 것입니다.

합리적이고 효과적인 개발이익환수 및 공공기여는 타 지자체의 운영지침 적용 또는 제정 사례, 국토계획법 시행령(개정 중)에서 정하는 기준과 사업계획 규모, 증가용적율, 토지가치감정평가 차액 등을 종합적으로 비교해 30~60% 수준에서 협의하고 있는 것으로 알고 있습니다.

공공기여의 절차와 방법, 시기 등은 토지, 시설, 현금 등으로 다양하게 협의되고 검토할 수 있을 것입니다.
  현행 법령에서는 토지의 용도변경을 수반하는 사업에 대해 개발이익환수, 공공기여 등에 대해 법으로 명문화한 부분도 있고, 구체적인 내용을 담고 있습니다. 

타 지자체에도 유사한 많은 사례가 있습니다.

전주시에서 제정하고 있는 운영지침에도 공공기여에 대한 기준이 정해질 것입니다. 

또 각 지자체별로 공공기여율에 대한 협의 방식과 범위 등에 차이가 분분해 행정적 적용 기준을 정하고자 국토계획법 시행령 일부 개정이 진행 중인 것으로 파악되고 있습니다.

우리 회사는 이러한 부분에 근거해 개발이익환수, 공공기여 등을 전주시와 충분하게 협의를 할 계획입니다. 

전주시에서 운영지침 제정 또는 국토계획법 시행령 개정이 완료되면, 곧바로 복합개발 사업계획서를 제출할 것입니다.

사업계획 접수에 따라 전주시와 협의해 행정절차로 2035 전주시 도시기본계획변경과 도시관리계획변경 등 절차가 진행될 것으로 예상하고 있습니다.

합리적인 공공기여, 지역 중소상공인과 상생, 지역업체의 공사참여 등 여러 가지 분야에 있어서 지역 사회와 시민에게 도움이 되고, 함께 할 수 있는 다양한 정책과 실천 방안을 연구하고 노력하고 있습니다.

이 부분은 어느 누가 강조하지 않더라도 회사 내부적으로 충분히 공유하고 있으며, 지속적으로 진화하고 견고하게 만들어 갈 것입니다.
  일부 시민 단체가 주장하는 부분은 동의하지도 않고, 인정하지도 않습니다.

‘모래성이다’, ‘염려된다’, ‘시세차익을 노리고 있다’ 등의 주장은 본 사업 방식에 대한 이해를 전혀 못하고 있거나, 사실에 근거하지 않는 일방적인 억지성 주장에 불과하다고 볼 수 밖에 없습니다.

본 사업의 핵심은 하나의 필지로 기존의 공업지역 용적율 350% 이내에서 복합개발계획이 수립돼 있습니다. 

단순히 토지용도 변경이 됐다고 해서 시세차익을 노릴 수 있는 여건과 환경이 되는 것이 아닙니다.

예를 들어, 토지용도 변경 조건으로 필지 분할 불허, 특정 기간 내에 복합개발 추진을 이행하지 않을 경우 원상회복 등을 행정적으로 제재할 수 있어, 시세차익으로 먹튀를 한다는 주장은 원천적으로 발생할 수 없습니다. 

복합개발을 위해서는 현행 법상 토지 용도변경이 전제돼야 가능하기 때문에 용도변경을 요청하는 것일 뿐입니다.

더 나아가, 토지용도 변경이라고 해서 무조건 특혜라고 주장하는 것도 전혀 이치에 맞지 않는 일방적인 주장에 불과합니다. 

토지용도 변경과 복합개발에 따라 발생하는 개발이익환수, 공공기여 등에 대해 절차와 방식을 거쳐 협의가 완료되면 특혜 시비나 요소도 모두 해소될 것입니다.
  전북, 전주... 예전부터 언론 방송보도를 보면 ‘인구유출이 매년 증가하고 있다’, ‘지역 경제가 어렵다’, ‘청년 일자리가 없다’, ‘한옥마을로 관광객도 점점 줄어 들고 있다‘ 등등 입니다.

저는 이런 절망을 들을 때마다 경제인으로서 민간 사업가로서 ‘지역에 기여하고 보탬이 될 수 있는 방법은 없을까’하는 고민을 많이 했고, 지금도 멈추지 않고 있습니다.

결국은 ‘경제’로 귀결됐습니다. 

전북, 전주의 역사와 문화를 기반으로, 14억 인구의 중국과 근접해있는 지리적 이점, 전북·새만금의 미래 발전성, 국내 주요 도시와의 연계성 등을 고려할 때, 새로운 트랜드의 랜드마크를 건설해 관광경제를 이루는 것이 최적화된 역할이고 방식이라 판단하고 있습니다.

옛 방직공장 부지 개발로 도시재생을 통해 전북, 전주를 세계적인 관광명소 도시로 명성을 얻게 하고, 수천만 명의 관광객이 찾아올 수 있도록 도시를 특화하게 되면, 전북과 전주는 조선왕조 500년 이후 최대의 관광경제 부흥을 이룰 수 있다는 확신을 갖고 있습니다.

국가나 지자체의 재정 투자에 의존하지 않고, 순수 민간시장 자본으로 이러한 경제를 일구는 것은 우리 경제인들의 사명이고, 중요한 역할입니다. 

앞으로도 그러한 자세로 보다 적극적이고 투명한 사업추진이 될 수 있도록 노력할 것입니다.

‘옳다고 생각만 하는 것에서 멈추는 것이 아니라, 실천해야 한다’는 저의 경제적 신념으로 전북, 전주의 관광경제를 이루는 것이 비전이라고 생각합니다.
  우리 회사는 부동산건설, 개발, 리조트 운영을 주된 목적으로 경영하는 회사입니다. 

지금은 생소하지만, 전주에 세계 5위 높이 랜드마크 위상으로 관광전망타워 복합건설을 완성하면 전혀 생소하지 않을 것입니다.

그때, 우리의 선택과 판단을 기억할 것입니다. 

복합개발사업을 완성한 이후에 다시 인사드리겠습니다. 고맙습니다.”