서울시가 고덕강일 지역에 건물분양 주택, 이른바 '토지임대부 분양주택'을 선보인다. 이번 주 입주자모집공고 후 내년 초 사전예약(사전청약)을 진행하며, 2026년 본청약을 거쳐 2027년 입주 예정이다.
 
서울시와 서울주택도시공사(SH공사)는 오는 30일 고덕강일3단지 '토지임대부 분양주택' 사전예약 공고할 것이라고 28일 밝혔다. 전용 59㎡ 500가구 입주 예약자를 모집하며, 내년 2~3월 SH공사 인터넷청약시스템을 통해 접수한다.
 
지난 10월 26일 국토부가 내놓은 신규 공공주택 공급계획 중 '나눔형 주택'의 한 유형인 '토지임대부 분양주택'은 공공이 토지를 소유하고, 건축물 등에 대한 소유권을 수분양자가 취득하는 분양주택 유형으로 40년 간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다.
 
이번 고덕강일3단지는 수분양자의 대출기간 및 중도금, 이자 등 부담을 덜어주기 위해 '후분양'을 적용, 공정 90% 완료 시점인 2026년 하반기에 본청약을 진행할 예정이다.
 
고덕강일3단지 건물 분양가는 본청약 시점(2026년 하반기) 추정가격으로 약 3억5500만 원, 추정 토지 임대료는 월 40만 원이다. 사전예약 공고가격은 '추정가격'으로 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이다.
 
내년 5월 착공에 들어갈 계획이며, 2026년 본청약 뒤에 2027년 3월 입주를 목표로 한다.
 
서울시와 SH공사는 고덕강일3단지를 기존의 공공분양주택을 뛰어넘는 고품질 설계와 마감을 적용하여 입주자 주거 만족도를 대폭 높일 계획이다.
 
주택성능 2등급, 초고속통신 특등급, 녹색건축인증 최우수 등급 등 기능적으로 우수하면서도 친환경적인 건축물을 목표로 건설할 계획이다. 단열이 우수한 시스템 창호, 유려한 디자인의 롱브릭벽돌 등을 사용해 고급스러운 외관을 조성한다.
 
아울러 본청약이 진행되기 전까지 관련 법 개정을 통해 전매제한기간(10년) 이후부터는 개인 간 주택 거래가 허용되도록 국토부 등 관계기관과 협의 중이다. 앞서 정부는 지난 '청년서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'을 통해 나눔형 '토지임대부 분양주택' 거주의무기간(5년)~전매제한기간(10년) 사이 공공에 환매 시 시세 차익의 70%를 인정하겠다는 계획을 발표한 바 있다.
 
아울러 시는 월 토지임대료 보증금 전환 외에 선납제도를 도입, 선납 시 '선납 할인'을 제공해 수분양자 부담을 덜어주는 방안도 국토부와 협의할 계획이다.
 
지난달 입법예고된 주택법 시행령에 따라 토지임대료 산정기준이 조성원가에서 감정가격 이하로 변경될 경우 공공사업자가 토지 입지에 따른 가치를 일부 환수, 개인 간 거래 허용 시 과도한 시세 차익을 막고 임대주택사업에도 재투자할 수 있을 것으로 기대된다.
 
고덕강일3단지 사전예약 모집공고문은 SH공사 누리집(홈페이지)에서 확인할 수 있으며 시는 이번 공급을 시작으로 앞으로 마곡, 고덕강일 등 SH공사가 보유한 택지에 토지임대부 분양주택 추가 공급을 추진할 예정이다.
 
전문가들은 이번 토지임대부 청약에 수요가 몰릴 것이라면서도 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "목돈이 상대적으로 덜 필요하다는 장점으로 인해 수요는 충분할 것"이라며 "해당 주택이 들어서는 입지의 인프라는 주변 아파트와 동일하게 이용할 가능한 장점이 있다"이라고 전했다. 다만 그는 "SH가 가용할 수 있는 토지에는 한계가 있기에, 공급물량에는 한계가 있다"며 "시장영향은 제한적"이라고 덧붙였다.
 
서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 성공적인 사업이 되려면 재산권과 입지 등을 고려해 공급할 필요가 있다고 전했다. 서진형 교수는 "우리나라에서 주택은 자산증식 용도로도 쓰인다"라며 "토지임대부 주택은 땅을 소유할 수 없어, 보통의 수요자들에게 관심을 끌기 어려울 수 있다"고 말했다.
 
그는 "이번 청약의 경우 인기가 있을 것으로 본다"면서도 "추후 입지가 떨어지는 지역은 수요자들의 관심을 끌지 못할 것"이라고 전했다. 토지임대부 주택은 결국 땅값을 제외하고 건축비로 분양을 하는 것이라 입지별 분양가 차이가 적기 때문에 일부 지역에만 수요가 몰릴 수 있다는 것이다.
 
아울러 서 교수는 "건축물 소유권만 있기 때문에 시간이 지날수록 감가가 커질 것이고, 또 토지는 공공의 소유라 향후 재건축 등 정비사업을 진행하기도 어려울 가능성도 있다"고 덧붙였다.