[둔주사태 시계제로]최후통첩 날린 둔촌주공 시공단...현금청산 시나리오 치닫나
2022-07-27 18:30
[사진=연합뉴스]
서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업의 시공단이 조합에 '사업비 대위변제 뒤 법적조치'라는 최후 통첩을 날렸다. 조합이 다음달 5일까지 시공단에 사업비 7000억원에 대한 구체적인 상환계획을 내놓지 않으면 조합원들은 최악의 가능성으로 언급돼온 현금청산 시나리오를 검토해야 할 처지에 처했다. 업계에서는 제2의 성수동 '서울숲 두산위브(현 트리마제)' 사태 재현이 임박했다는 우려가 나온다.
◇최악, 또 최악...토지가치 환산하면 1인당 6억1700만원
27일 정비업계에 따르면 둔촌주공 시공사업단은 전날 조합에 '사업비 대출금 만기 도래에 따른 대출금 상환 계획 요청 공문'을 보냈다. 공문에 따르면 시공단은 "지난달 대주단으로부터 대출금 기한 연장 불가 입장을 통보받았다"며 "다음달 23일로 예정된 대출 연장 마감일까지 사업비 7000억원을 갚지 못하면 사업단이 대주단에 대신 변제하고 구상권을 행사하겠다"고 밝혔다.
시공단은 다음달 5일까지 조합에 7000억원에 대한 구체적인 상환계획을 알려달라고 통보했다. 고려할 만한 방법은 둔촌주공 조합원 1명당 약 1억2000만원을 갹출해 시공단에 상환하는 것이다. 그러나 이는 현실적, 물리적으로 불가능하다. 짧은 기간 억단위 목돈을 마련하기도 어렵지만 일부 조합원이 거절할 경우 강제할 방법이 없다. 조합도 답답하긴 마찬가지다. 조합 관계자는 "현 상황에서 7000억원 상환은 불가능하다"면서 "공사가 재개될 수 있도록 상가분쟁을 빠르게 협의하는 게 가장 현실적인 방법"이라고 말했다. 시공단은 사업비 상환에 실패하면 유치권을 행사 중인 사업부지를 경매에 넘긴다는 입장이다.
현재 조합원들이 보유한 둔촌주공의 토지가치를 현금으로 환산하면 조합원 1인당 현금청산 금액은 약 6억원대(전용 59㎡ 기준)가 될 것으로 보인다. 둔촌주공 재건축 사업부지(62만6232㎡) 공시지가는 ㎡당 881만1000원(2020년 기준)으로, 3.3㎡(평)당 가격으로 환산하면 약 2908만원이다. 둔촌주공 전용 59㎡(18평형)를 소유한 A씨의 토지가치는 해당 면적 대지지분이 70㎡라는 점을 감안하면 약 6억1700만원이다.
문제는 경매로 넘어갈 경우다. 둔촌주공의 경우 공정률이 52% 수준이라 토지가치만 인정받을 수 있는데, 보통 시세의 60~70%선에서 감정가가 책정된다는 게 정비업계의 설명이다. 특히 법원 경매는 최저경매가 하한선이나 유찰 횟수에 대한 제한이 없어 한 번 유찰될 때마다 최저경매가가 약 20% 차감된다. 둔촌주공은 사업부지가 워낙 넓어 통째로 경매에 부쳐지면 입찰자가 제한적일 수밖에 없고, 유찰될 가능성도 높다.
시공단이 둔촌주공 사업부지를 담보로 이주비(1조4000억원)를 대출해줬다는 점도 부담이다. 여기에 공사 지연비용과 배상금(매월 540억원 추산) 등도 정리해야 할 과제다. 재건축 현금청산은 입찰자의 낙찰금액이 납부되면 그 후 시공대금, 금융권 대출원리금, 각종 소송비용 등을 변제하고 남은 금액을 조합원 수로 나누어 갖는다. 둔촌주공의 경우 변제비용이 커 토지가치만 제대로 받기도 어렵다는 관측이 나온다.
정비업계 관계자는 "정확한 현금 청산액은 토지감정을 받아봐야 알 수 있겠지만 공사비와 이주비 규모만 합쳐도 3조원이 넘고, 이미 사업비가 너무 많이 들어간 사업장이기 때문에 각종 공제비용을 제외하면 남는 청산가치가 없을 수도 있다"면서 "실제 조합원들은 토지가격도 제대로 받지 못할 가능성이 높다"고 말했다.
◇둔촌주공, 사라진 '서울숲 두산위브' 수순 밟나
이를 두고 정비업계에서는 사라진 '서울숲 두산위브(현 트리마제)' 사태가 재현되는 게 아니냐는 우려가 나온다.
현재 성수동 트리마제 부지는 2004년 '성수1지역주택조합'이 두산중공업을 시공사로 선정해 2010년까지 '서울숲 두산위브'로 개발할 예정이었다. 그러나 당시 오세훈 서울시장의 '한강 르네상스' 계획 발표로 지가가 급상승하자 일부 부동산 투기자들의 알박기가 급증했다. 조합원들이 일부 투기자들의 알박기와 분양가상한제, 재건축분담금 등을 놓고 분열하는 사이에 2008년 글로벌 금융위기가 터졌고, 이를 감당하지 못한 시행사가 부도나면서 사업이 무산될 위기에 쳐했다.
당시 채권단은 성수1구역 사업부지를 공매로 넘겼고, 조합이 당시 시공사이던 두산중공업에 도움을 요청해 시공사의 보증으로 간신히 PF자금을 조달해 부지를 낙찰받았다. 그러나 공사비 증액 갈등으로 조합과 시공사 사이가 나빠지면서 조합은 총회를 열고 시공사를 현대건설로 변경하는 악수를 뒀다. 두산중공업은 보유하고 있던 현금으로 당시 3600억원에 달하던 PF금액을 상환하고 사업을 인수한 뒤 기존 조합을 배제한 '트리마제'를 완공했다. 당시 조합원들은 사업부지는 물론 분양 권리도 박탈당했다.
건설업계 관계자는 "시공단이 상황을 이렇게 내몰진 않겠지만 이론적으로는 과거 트리마제 사태 재현이 가능한 상황"이라며 "조합과 시공사업단이 빠르게 합의점을 찾지 못하면 결국 최악으로 가지 않겠냐"라고 말했다.
◇최악, 또 최악...토지가치 환산하면 1인당 6억1700만원
27일 정비업계에 따르면 둔촌주공 시공사업단은 전날 조합에 '사업비 대출금 만기 도래에 따른 대출금 상환 계획 요청 공문'을 보냈다. 공문에 따르면 시공단은 "지난달 대주단으로부터 대출금 기한 연장 불가 입장을 통보받았다"며 "다음달 23일로 예정된 대출 연장 마감일까지 사업비 7000억원을 갚지 못하면 사업단이 대주단에 대신 변제하고 구상권을 행사하겠다"고 밝혔다.
시공단은 다음달 5일까지 조합에 7000억원에 대한 구체적인 상환계획을 알려달라고 통보했다. 고려할 만한 방법은 둔촌주공 조합원 1명당 약 1억2000만원을 갹출해 시공단에 상환하는 것이다. 그러나 이는 현실적, 물리적으로 불가능하다. 짧은 기간 억단위 목돈을 마련하기도 어렵지만 일부 조합원이 거절할 경우 강제할 방법이 없다. 조합도 답답하긴 마찬가지다. 조합 관계자는 "현 상황에서 7000억원 상환은 불가능하다"면서 "공사가 재개될 수 있도록 상가분쟁을 빠르게 협의하는 게 가장 현실적인 방법"이라고 말했다. 시공단은 사업비 상환에 실패하면 유치권을 행사 중인 사업부지를 경매에 넘긴다는 입장이다.
현재 조합원들이 보유한 둔촌주공의 토지가치를 현금으로 환산하면 조합원 1인당 현금청산 금액은 약 6억원대(전용 59㎡ 기준)가 될 것으로 보인다. 둔촌주공 재건축 사업부지(62만6232㎡) 공시지가는 ㎡당 881만1000원(2020년 기준)으로, 3.3㎡(평)당 가격으로 환산하면 약 2908만원이다. 둔촌주공 전용 59㎡(18평형)를 소유한 A씨의 토지가치는 해당 면적 대지지분이 70㎡라는 점을 감안하면 약 6억1700만원이다.
문제는 경매로 넘어갈 경우다. 둔촌주공의 경우 공정률이 52% 수준이라 토지가치만 인정받을 수 있는데, 보통 시세의 60~70%선에서 감정가가 책정된다는 게 정비업계의 설명이다. 특히 법원 경매는 최저경매가 하한선이나 유찰 횟수에 대한 제한이 없어 한 번 유찰될 때마다 최저경매가가 약 20% 차감된다. 둔촌주공은 사업부지가 워낙 넓어 통째로 경매에 부쳐지면 입찰자가 제한적일 수밖에 없고, 유찰될 가능성도 높다.
시공단이 둔촌주공 사업부지를 담보로 이주비(1조4000억원)를 대출해줬다는 점도 부담이다. 여기에 공사 지연비용과 배상금(매월 540억원 추산) 등도 정리해야 할 과제다. 재건축 현금청산은 입찰자의 낙찰금액이 납부되면 그 후 시공대금, 금융권 대출원리금, 각종 소송비용 등을 변제하고 남은 금액을 조합원 수로 나누어 갖는다. 둔촌주공의 경우 변제비용이 커 토지가치만 제대로 받기도 어렵다는 관측이 나온다.
정비업계 관계자는 "정확한 현금 청산액은 토지감정을 받아봐야 알 수 있겠지만 공사비와 이주비 규모만 합쳐도 3조원이 넘고, 이미 사업비가 너무 많이 들어간 사업장이기 때문에 각종 공제비용을 제외하면 남는 청산가치가 없을 수도 있다"면서 "실제 조합원들은 토지가격도 제대로 받지 못할 가능성이 높다"고 말했다.
◇둔촌주공, 사라진 '서울숲 두산위브' 수순 밟나
이를 두고 정비업계에서는 사라진 '서울숲 두산위브(현 트리마제)' 사태가 재현되는 게 아니냐는 우려가 나온다.
현재 성수동 트리마제 부지는 2004년 '성수1지역주택조합'이 두산중공업을 시공사로 선정해 2010년까지 '서울숲 두산위브'로 개발할 예정이었다. 그러나 당시 오세훈 서울시장의 '한강 르네상스' 계획 발표로 지가가 급상승하자 일부 부동산 투기자들의 알박기가 급증했다. 조합원들이 일부 투기자들의 알박기와 분양가상한제, 재건축분담금 등을 놓고 분열하는 사이에 2008년 글로벌 금융위기가 터졌고, 이를 감당하지 못한 시행사가 부도나면서 사업이 무산될 위기에 쳐했다.
당시 채권단은 성수1구역 사업부지를 공매로 넘겼고, 조합이 당시 시공사이던 두산중공업에 도움을 요청해 시공사의 보증으로 간신히 PF자금을 조달해 부지를 낙찰받았다. 그러나 공사비 증액 갈등으로 조합과 시공사 사이가 나빠지면서 조합은 총회를 열고 시공사를 현대건설로 변경하는 악수를 뒀다. 두산중공업은 보유하고 있던 현금으로 당시 3600억원에 달하던 PF금액을 상환하고 사업을 인수한 뒤 기존 조합을 배제한 '트리마제'를 완공했다. 당시 조합원들은 사업부지는 물론 분양 권리도 박탈당했다.
건설업계 관계자는 "시공단이 상황을 이렇게 내몰진 않겠지만 이론적으로는 과거 트리마제 사태 재현이 가능한 상황"이라며 "조합과 시공사업단이 빠르게 합의점을 찾지 못하면 결국 최악으로 가지 않겠냐"라고 말했다.