이달 말로 도입 2년 차를 맞게 되는 '임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)'이 사실상 폐지에 가까운 손질 작업을 거칠 전망이다.
 
특히 '전세대란'의 주된 원인으로 꼽히는 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 대대적으로 개편될 것으로 보인다. 다만 '여소야대 정치' 국면 속에서 실제 법 개정까지는 난항이 예상된다.
 
◆원 장관, 계약갱신청구권제 등 '폐지' 시사...野 설득 필요
 
4일 정치권에 따르면 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 29일 서울 중구 한국프레스센터에서 진행된 관훈클럽 초청 토론회에서 임대차 3법에 대해 '폐지 수준의 개정'을 하겠다고 밝혔다.
 
원 장관은 "임대차 3법은 있어야 하지만, '2년+2년'과 같은 임대 기간 제한으로 전세 보증금 4년치가 한꺼번에 오르는 식의 부작용이 커 전혀 새로운 방식의 대안이 필요하다"라고 말했다.
 
원 장관은 이어 "이는 졸속입법으로, 근본적으로 손질해야 한다"며 "전월세신고제는 발전시켜야겠지만, 전월세상한제와 계약갱신청구권제 2개는 부작용이 커 폐지하고 전혀 새로운 방식의 임차인 주거권 보장 방안이 마련돼야 한다"고 강조했다.
 
그는 "획일적인 전월세 전환율 제한과 같은 가격 통제 역시 부작용이 크다. 민주당이 일방적이고 졸속으로 만든 임대차 3법 중 2개는 폐지해야 한다"며 "국토부가 더 좋은 대안을 제시하겠다. 이를 위해 이미 야당에 여야정 협의체 구성을 제안한 상태"라고 말했다.
 
또한 '전세의 월세화'와 아파트에서 오피스텔로 이동 등 특이동향이 부분적으로 일어나는 현상에 대해서는 "시장동향을 면밀히 모니터링하면서 그에 맞는 대책을 세우도록 할 것"이라고 설명했다.
 
이 밖에 원 장관은 윤석열 정부의 대표 부동산 정책인 '주택 250만가구+α' 공급 계획 발표 시기에 대해서는 "광복절 전에 하겠다"며 "250만가구라는 물량은 사실 걱정하지 않는다. 근본적인 고민은 주거의 품질로, 입지·유형·품질 등 실질적인 주거 욕구와 라이프 스타일, 생애주기에 따른 변화를 최대한 반영해 합리적으로 계획을 짜고 있다"고 자신했다.
  
국토부는 하반기 국회 원 구성이 완료된 이후부터 개정 논의에 본격 착수한다는 방침이다. 당정협의 등 주요 정책 채널도 가동한다. 임대차 3법이 시장에 미친 영향을 면밀하게 분석하는 한편, 6·21 부동산 대책에 포함된 임대차시장 안정화 방안의 실효성을 따져보는 작업도 동반할 것으로 보인다.
 
다만 개정안을 마련하는 과정에서 적지 않은 난항이 예상된다. 임대차3법 입법을 주도한 더불어민주당이 과반이 넘는 170석의 의석을 차지하고 있어서다. 여소야대 지형 속에서 당장 국토부가 쓸 수 있는 카드가 제한적이라는 분석도 나온다.
 
현재까지 민주당은 임대차 3법의 긍정적 기능이 있다며 전면적인 법 개정에는 반대하지만 국회 차원의 수정 입법 논의를 완전히 배제하지는 않는 것으로 알려졌다.
 

 ◆법안 통과 2년...'8월 대란' 우려
 
임대차 3법은 지난 2020년 전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제로 전월세 시장의 안정을 위해 문재인 정부가 도입해 민주당의 주도로 통과시킨 법안이다. 임대료 상승률을 최고 5%로 제한하는 전월세상한제, 2년 계약에 추가 2년을 보장하는 계약갱신청구권, 전월세신고제가 주된 내용이다.
 
법안이 통과된 지 2년이 지난 올해부터는 계약갱신청구권을 사용한 임차인들이 대거 시장에 쏟아지고, 임대인들이 4년치 가격을 한 번에 올릴 가능성이 제기되며 ‘8월 대란’ 우려가 나온다.
 
국토교통부가 발표한 '5월 주택통계'에 따르면, 5월에 전국적으로 총 40만4036건의 전월세 거래가 이뤄졌다. 이 중 월세가 59.5%(24만321건)를 차지했다. 전세 거래량(16만3715건·40.5%)을 크게 앞선 것이다. 전월세 거래 중 월세 비중은 4월에 50.4%(25만8318건 중 13만295건)를 기록해 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음으로 전세 비중을 넘어섰는데 불과 한 달 만에 비중이 10%포인트 가까이(9.1%포인트) 올랐다.
 
올해 1∼5월 누적 거래 기준으로도 전체 임대차 거래 중 월세 비중은 51.9%에 달해 전달(48.7%)보다 3.2%포인트 오르며 처음으로 전세 비중을 넘어섰다. 이는 지난해 같은 기간(41.9%)보다 10.0%포인트, 5년 평균(41.4%)과 비교해서는 10.5%포인트 각각 높은 것이다.
 
한편 금리 인상과 대출 규제 강화 등의 여파로 미분양 물량은 쌓이고 있는 것으로 나타났다. 5월 말 기준 전국의 미분양 주택은 전달보다 0.7% 증가한 2만7375가구로 파악됐다. 수도권 미분양은 3563가구로 전월 대비 20% 증가했고, 지방은 2만3812가구로 1.6% 줄었다. 수도권에서는 서울이 688가구로 전월(360가구) 대비 2배에 해당되는 수준이다. 경기는 2449가구로 14.1% 증가했고, 인천은 426가구로 전월 대비 8.2% 줄었다. 건물이 완공된 뒤에도 주인을 찾지 못하는 '준공 후 미분양'은 6830가구로 전월 대비 2.1% 감소했다.
 
새 정부 들어 재건축 등 부동산 관련 규제가 완화될 것이라는 기대감이 커지면서 주택 거래량은 회복되고 있는 것으로 나타났다. 5월 전국의 주택 매매량은 6만3200건으로 전월 대비 8.2% 증가한 것으로 나타났다. 다만 지난해 같은 달과 비교하면 35.2% 감소한 것으로, 여전히 낮은 수준이다.
 
지역별로 보면 서울이 7664건으로 전월 대비 25.2%, 경기는 1만3890건으로 4.7%, 인천은 4760건으로 20.1% 각각 증가했다. 지난해 5월과 비교하면 서울은 41.7% 감소했고 경기와 인천은 각각 44.8%, 47.6% 줄었다. 지방은 3만6886건으로 전월 대비 5.2% 늘었고, 전년 동월 대비 26.4% 감소했다.

가격도 하락세를 이어가고 있다. KB부동산 월간 주택시장동향에 따르면 6월 전국 주택전세가격은 전월 대비 0.14% 상승해 5월(0.24%)보다 상승폭이 0.10%포인트 떨어졌다.
 
또 6월 전국 아파트 전세가격 전망지수는 92.96으로 전월(98.40) 대비 5.44포인트 감소했다. 특히 서울의 아파트 전세가격 전망지수는 93.4로 한 달 전(100.7)과 달리 100 이하로 떨어졌다. KB부동산 가격 전망지수는 전국 4000여 중개업소를 대상으로 지역의 가격이 상승할 것인지 하락할 것인지 전망에 대한 조사를 실시해 0~200 범위의 지수로 나타낸 것이다. 지수가 100을 초과할수록 '상승' 비중이 높다는 것이고, 그 이하면 '하락' 비중이 높다는 의미다.