임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권) 시행 2주년을 앞두고 전‧월세대란이 예고되고 있지만 국민의힘과 더불어민주당이 개정 여부를 두고 대립하며 '갑론을박'을 이어가고 있다.
 
윤석열 정부는 오는 21일 임대차 보완대책(전‧월세 대책)과 분양가 상한제 개편 방안 등을 함께 발표한다고 전했지만 국회 하반기 원 구성을 둘러싼 여야의 강대강 대치로 '개점휴업'이 이어지는 상황에서 법안이 통과되기까지 상당한 진통이 예상된다.
 
16일 정치권에 따르면 기획재정부와 국토교통부는 오는 21일 부동산관계장관회의를 열고 임대차 시장 안정을 위한 전‧월세 대책과 분양가 상한제 개편 방안을 동시에 발표한다. '임대차 3법'을 전면 손질하는 방안은 향후 국회 태스크포스(TF) 등을 마련해 중장기 과제로 논의한다는 방침으로 알려졌다.

◆정부, 전‧월세 대책과 상한제 개편 방안 동시 발표
 
이번에 발표되는 전‧월세 대책은 크게 임차인 전‧월세 부담 완화와 전‧월세 물량 확대, 두 가지로 구성된다. 현재 임대차 시장에서는 올해 8월부터 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 재계약을 하지 못하고 급등한 전셋값으로 새로 전세를 얻어야 할 것이라는 시나리오가 제기되고 있는 상황이다.
 
이에 정부는 '버팀목 대출'의 소득 기준을 높여 지원 대상을 확대하고, 대출 한도를 올리는 방안을 검토 중이다. 신혼 부부와 다자녀 주택의 경우 임차보증금 대출을 전세 보증금의 80% 범위에서, 수도권 기준 최대 3억 원까지 늘리는 방안이 논의되고 있다.
 
또 세입자의 세 부담 경감을 위해 전세대출 원리금 상환액 소득공제율은 현행 40%에서 50%로 상향하고, 현재 10∼12%인 월세 세액공제율을 최대 24%까지 확대하는 방안이 거론되고 있다.
 
임차인의 부담을 덜어주는 '상생임대인'에 대한 인센티브 지원도 연장한다. 정부는 지난해 12월 20일부터 올해 말까지 계약하는 전‧월세 물건 중 직전 계약 대비 5% 이내로 가격을 올린 뒤 2년 간 계약을 유지하는 상생임대인에 대해서는 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 채운 것으로 인정해주고 있다.
 
여기에 전‧월세 물량을 늘리기 위해 대출로 구입한 주택의 전입 시점을 6개월에서 2년으로 연장하고, 상한제 대상 아파트의 의무거주 시점을 '최초 입주일'에서 뒤로 늦춰 단기 전‧월세 물량을 유도한다는 방침이다.
 
정부는 분양가 상한제 개편안도 함께 공개한다. 그동안 분양가 상한제 대상 아파트는 분양가가 시세 80% 미만이면 최초 입주일로부터 3년, 80% 이상∼100% 미만이면 2년 간 계약자가 무조건 실입주를 해야 해 이들 전입·실거주 요건이 시장에 전‧월세 물량을 감소시킨다는 지적을 받아왔다.
 
정부는 재건축 등 정비사업 조합들이 분양가 상한제 때문에 분양을 미루는 등 도심 신규 주택 공급에 지장이 있다고 보고, 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영하기로 했다.
  ◆전‧월세대란 예고에도...여야 '기싸움'
 
'8월 전‧월세대란'이 예고되는 가운데 여야는 임대차 3법을 두고 대립구도를 형성했다. 국민의힘은 임대차3법 등으로 상당수 국민에게 고통을 안겨줬다면서 임대차3법 개정 기조를 유지했다.
 
권성동 국민의힘 원내대표는 6월 지방선거 압승 이후 "1주택자에 대한 보유세 부담을 낮추고 임대차 3법으로 왜곡된 전‧월세 시장을 바로 잡는 부동산 개혁 입법이 시급하다"고 밝힌 바 있다.

원희룡 국토교통부 장관도 후보자 때인 지난달 "임대차 3법은 폐지에 가까운 개선을 했으면 한다"며 "2년+2년 계약 혹은 5% 상한을 둔 방식은 바꿔야 한다"고 강조했다.
 
그러나 더불어민주당에서는 임대차 3법의 기본 틀을 유지하며 이를 보완하겠다는 입장이다. 김성환 민주당 정책위의장은 지난 14일 기자간담회에서 "임대차 3법의 핵심은 집 없는 서민들의 주거 안정을 위해 임대차 기간을 2년에서 4년으로 늘리는 것이기 때문에 이걸 다시 후퇴시키는 건 옳지 않다"고 말했다.
 
임대차 3법 유지에 힘을 실은 민주당은 보완책으로 신규계약 시 전‧월세 가격을 조금 올린 '착한 임대인'에게 인센티브를 주겠다는 방안을 제시했다.
 
김 의장은 "신규계약 과정에서 전‧월세를 5% 이내로 인상할 경우 임대건물 보유세를 50% 인하해서 착한 임대인을 유도할 것"이라고 전했다. 신규계약 시 전‧월세값 상승을 막는 방식으로 임대차3법을 보완하겠다는 의미다.
  ◆전세 물건 감소, 월세 비중 증가
 
지난 2020년 7월 시행된 임대차 3법은 부동산 시장에서 전세 가격을 폭등시킨 주범으로 평가됐다. 일부 세입자들이 계약만료 이후 임차인 계약갱신청구 거부권을 활용해 버티기에 돌입하면서 전세물건이 귀해졌기 때문이다.
 
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 6월 서울의 아파트 전세물건은 2만6448건으로 3개월 전인 3만1585건보다 16.3% 감소했다. 월세물건도 1만9710건에서 1만5723건으로 20.3% 줄었다.

금리 인상과 대출 규제 압박으로 추가 전세 자금 마련도 힘든 상황이 되면서 전세의 월세화도 늘었다. 대법원 등기정보광장에 따르면 5월 전국에서 확정일자를 받은 임대차계약 34만9073건 중 월세 거래는 20만1621건으로 전체 임대차 계약의 57.8%를 차지했다.
 
지난 1월 전체 임대차거래 20만4216건 중 월세가 9만3851건으로 46%를 차지했으나 2월에는 48.8%, 3월엔 49.5%를 차지했다. 이어 4월에는 50.1%를 기록하며 월세 비중 추이도 가팔라졌다.
 
함영진 직방 빅데이어랩 실장은 "전국 아파트 입주 물량이 증가하면서 임대차 계약갱신 종료로 인한 임대차 시장 불안 우려는 다소 제한적일 것이다"라고 전망했다. 

함 실장은 "전‧월세난에 대비해 정부가 매입임대, 전세임대, 공공임대 공급을 지속한다는 점은 긍정적"이라면서도 "비탄력적인 부동산 상품 특성 상 공급시기 조기화와 적재적소의 임대주택 공급량 확보는 제한적일 수 있다"고 분석했다.