"집값 폭락론이 사회적 분위기를 지배하던 미국 '서브프라임 모기지' 사태(2007~2010년)를 지금 상황에 대입하기는 어렵다. 일각의 우려처럼 부동산 가치 하락과 폭락이 현실화할 가능성은 높지 않다."
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 23일 아주경제신문이 주최한 '2022 부동산정책 포럼: 오를까, 내릴까···하반기 부동산 시장 어디로'에서 "부동산 시장을 제대로 이해하기 위해서는 거래량, 가격 변동폭, 가구 수 등 객관적인 지표와 함께 사람들 심리 변화 등 정성 분석도 함께 이뤄져야 한다"면서 이같이 말했다.
 
이 연구위원은 "지금 부동산 시장이 폭락 혹은 하향 안정기에 접어들었다고 주장하는 사람들의 논거는 가격 상승률 둔화, 매매 수요 감소, 매물 증가, 실거래가 하락, 미분양 증가 등이지만 자세히 뜯어보면 반박할 여지가 많다"면서 "대출 규제, 토지거래허가제 등 수요 억제 정책이 여전히 시행 중이라 거래가 인위적으로 조정되고 있다는 점, 매매건수가 전체 시장을 파악하기에 지나치게 미미하다는 점, 일부 지역에서는 신고가가 여전하다는 점 등을 고려하면 시장이 정상적인 하락 안정기 모습은 아니다"고 설명했다.

그는 특히 부동산 시장 참여자에 대한 사람들 인식이 과거와 달라졌다는 점을 주목해야 한다고 했다. 이 연구위원은 "서브프라임 모기지 당시 국내는 '부동산 대폭락론'이 대세였던 시기라 '지금 집 사면 절대 안 된다. 전세로 가야 한다'는 담론이 지배적이었고, 지금은 사회 전반적으로 '집은 반드시 있어야 한다'는 인식이 강하게 형성된 상태"라며 "그때와 사회적 분위기가 매우 다르고, 시장 참여자들 의지도 달라졌기 때문에 금융위기가 오더라도 대세 하락기로 접어들 가능성은 높지 않다"고 했다.
 
보다 구체적인 근거로는 △대출 규제 완화 △여전한 공급 부족 △일부 지역 신고가 △개발 호재에 대한 시장의 즉각적인 반응 △규제 완화에 대한 정부의 방향성 지속 등을 꼽았다. 이 연구위원은 "대출 규제 일부 완화는 레버리지를 사용하려는 수요층이 유입될 가능성을 높이고, 금리 상승과 인플레이션이 병행되는 상황에서는 부동산이라는 실물자산 가치도 동반 상승한다"면서 "건설 생산품은 완공까지 오랜 시간이 소요되고, 신도시·택지공급지역 주택도 생활권 범위에 있어야 유효하기 때문에 '특정 지역 주택 공급이 수도권 주택 수요를 상당 부분 흡수한다'는 논리가 형성되기에는 무리가 있다"고 설명했다.
 
이어 "인위적인 수요 억제와 자연스러운 시장 안정기는 확실히 구별돼야 한다"면서 "지금은 정부 규제로 손바뀜 현상이 없기 때문에 가격 변동이 없는 것이고, 정부도 이를 알기 때문에 금융 규제, 토지거래허가제, 조정·규제지역 해제를 전면적으로 풀지 못하고 시장 분위기를 보면서 수위를 조절하고 있는 것"이라고 강조했다.
 
그는 "예전에는 시장을 분석할 때 '실수요, 가수요' 등을 구분했지만 지금은 청년, 독신, 신혼부부 등 가구 형태를 가리지 않고 언제든지 주택시장으로 유입될 가능성이 높다"면서 "이런 사회적 분위기가 과연 '몇 개월 만에 바뀔 수 있느냐'는 관점에서 본다면 부동산 시장의 완만한 우상향 기조는 바뀌지 않을 것"이라고 덧붙였다.