경기도 고양시 일산에서 가장 빠르게 리모델링 사업을 추진하던 단지들의 조합 설립이 보류되면서 정비업계의 이목을 끌고 있다. 대선 이후 1기 신도시에 대한 정비사업 활성화 기대감이 커지는 가운데 이들 지역의 향후 방향성에 대한 고민이 깊어질 것으로 보인다. 

24일 각 추진위원회에 따르면, 최근 경기 고양시는 강선14단지두산과 문촌16단지뉴삼익의 리모델링 조합 인가를 보류했다. 이들 추진위가 제출한 계획이 해당 지역의 지구단위계획상 용적률을 초과했다는 이유에서다.

특히 이들 단지는 일산 지역에서 가장 먼저 정비사업을 추진한 곳들로 인근 주민들의 기대감을 모으고 있었다. 두 단지가 지난달 나란히 리모델링 조합 설립총회를 성사하기도 했다. 다만 고양시 측은 이들 단지가 제시한 리모델링 계획이 지구단위계획이 정한 용적률인 185%를 초과한다는 이유로 인가신청 민원 취하를 권고했다. 

이에 대해 이들 추진위는 리모델링 사업을 추진할 경우 기존의 지구단위계획상 용적률이 아닌 재건축 등 정비사업에 적용되는 법정 한도인 제3종 주거지역의 기준에 맞춰야 한다며 반발했다. 사업 계획을 용적률 185%에 맞춘다면 사실상 정비사업 진행이 불가능하다는 주장이다. 

강선14단지 추진위 관계자는 "3종 주거지역 용적률 상한선에 해당하는 250%에 맞춰 그 이하의 용적률로 사업계획동의서를 제출했다"면서 "다만 고양시 측은 지구단위계획 용적률을 넘어가는 정비 계획에 대해서는 검토할 필요가 있다는 입장"이라고 설명했다. 

이어 "계획 수정이나 향후 방침과 관련해서는 아직 고양시의 답변을 기다리고 있는 입장"이라면서 "시에서 인가가 나는 방향으로 협조하겠다는 등 리모델링 문제를 해결하기 위해 노력한다는 입장이라 긍정적으로 보고 있다"고 말했다.

오는 4월 초 고양시가 1호 리모델링 조합을 발표할 예정이란 후문도 나오고 있다. 다만 고양시 측은 아직 실무 부서에서 관련 민원을 검토하고 있다면서 "현 단계에서 공식적인 발언이나 입장을 내놓는 것은 부적절하다"며 말을 아꼈다. 

고양시의 경우, 1992년 최초 입주 후 30년을 채워가는 1기 신도시인 일산 지역에 대한 도시정비 방안을 놓고 고민이 깊어지고 있다. 아직 일산 지역에 대해 뚜렷한 지구단위계획이나 도시정비계획을 지정하지 않은 상태인 데다, 관련 지침이 저밀도로 계획됐던 30년 전의 지침을 지금까지 그대로 적용하고 있다는 점도 지적을 받고 있다. 

이를 풀어가기 위해 시는 조례 개정 등 꾸준히 지침을 수정하고 있다. 2018년 당시에는 공동주택 리모델링 기본계획을 수립한 바 있다. 당시 총 15개 단지 1만622가구가 리모델링해 1198가구가 증가할 것으로 전망하면서 단계적인 사업 진행 일정을 구상했다. 1단계인 2017~2020년에는 8개 단지를, 2021~2025년 2단계에는 7개 단지를 나눠 순차적으로 진행해  사업이 일시적으로 집중되는 것을 막겠다는 취지였다. 
 
이후 이달 3일까진 지역 리모델링 사업 활성화 요구를 받아들여 용적률을 종전보다 최대 50%까지 올릴 수 있도록 '고양시 도시계획 조례'를 일부 개정하는 방안을 입법예고하기도 했다. 해당 개정안이 통과할 경우 2종과 3종 주거지역은 각각 250%와 300%, 준주거지역의 용적률은 400%까지 허용된다. 이는 4월 중 시의회 의결을 거쳐 개정될 예정이다. 

이는 앞서 경기도 부천시 등 일부 지자체가 시행한 것과 유사한 방안이다. 지난해 11월 부천시는 1기 신도시인 중동·상동지구의 지구단위계획을 재정비하고 지구단위계획상 용적률을 초과할 수 있도록 했다. 

이에 더해 고양시는 지난 22일 도시계획 조례 개정과 함께 지구단위계획 수립지침도 전격 개정하겠다고 밝힌 상태다. 올해 1회 추가경정예산에 지구단위계획 재정비를 위한 예산을 반영하고 지침상 현실여건과 맞지 않는 불합리한 부분을 종합적으로 재검토하겠다는 입장이다. 이를 통해 올해 9월 전 지구단위계획 재정비 행정절차에 착수하고 내년 4월 안에는 1차 정비를 마무리하겠다는 계획도 세웠다. 

고양시 관계자는 "정부의 지속적인 규제완화 정책과 리모델링 수요가 증가하고 있는 현실에 따라 주민들의 요구사항을 적극 반영해 리모델링 사업이 신속하면서도 원활히 추진될 수 있도록 리모델링 지원센터를 구성해 주민의견을 수렴함은 물론 전문가 간담회 정례화 등 시 차원의 지원을 아끼지 않을 것"이라고 설명했다. 

이에 대해 일산 최대 재건축 온라인 커뮤니티인 '일산나침반' 운영자는 "고양시 담당 공무원들의 입장은 이해할 순 있지만, 용적률을 문제로 조합설립을 보류한 이번 결정은 주민들에게 그간 만들어온 지침과 충돌이 발생하는 것 아니냐는 의문을 불러올 수도 있다"고 꼬집었다. 

그는 이어 "이번 결정이 용적률 확보를 위해 지구단위계획 수립과 용도변경을 선행하라는 의미라면 리모델링을 할 이유가 없어지는 과도한 제한"이라면서 "이미 리모델링 기본계획도 수립해놓은 상태인 만큼 근거도 모두 마련돼 있고 이들 지침의 취지를 잘 살려서 충돌이 일어난 부분만 조율하면 된다"라고 설명했다. 리모델링은 재수선의 의미인 만큼, 기존의 관련 조례 한도 내에서 '핀셋 완화'만으로도 충분히 가능하다는 게 주민들의 결론이라는 것이다. 

다만 일산 아파트 정비사업 방향이 단기간에 재건축으로 무게중심을 이동하긴 쉽지 않다는 지적이다. 일산나침반 운영자는 "최근 상황을 봤을 때 재건축 사업 여건 가능성 측면에선 좋아졌지만, 현실화까진 간극이 있는 상황"이라면서 장기적으로 대형 단지는 재건축을, 소규모는 리모델링을 중심으로 하는 '투트랙 전략'이 보다 현실적이라고 설명했다. 해당 특별법에는 30년 이상 구축 단지에 대한 안전진단 요건 완화와 용적률 최대 500% 상향 등의 내용이 거론된 바 있다. 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "정부의 제도 정비와 정치권의 협치 등이 선행해야 하기에 (특별법 입법 과정이) 생각처럼 쉽지는 않을 수도 있겠지만, 이에 합의만 한다면 전체적으론 사업 속도가 확실히 날 것"이라면서 "현재까지 1기 신도시에선 재건축 사업 모델이 나오지 않은 데다 리모델링 검토 비중이 더 높았기에 향후 리모델링과 재건축 사이에서의 사업 방식 고민이 늘어날 것"이라고 전망했다.