서울 강남과 분당 판교 지역 대형 빌딩 공실률이 '제로 수준'까지 줄어들었다. 스타트업 위주로 핵심 인재 영입과 투자금 유치를 위한 사무실 수요가 높아지면서 '임차 전쟁'이 벌어지고 있는 것이다.

7일 부동산 컨설팅 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 4분기 서울  시내 연면적 10만㎡ 이상인 A급 오피스 빌딩 평균 공실률은 5분기 연속 하락하면서 5.2%를 기록했다. 전 분기 대비 2.1%포인트 하락한 수치다.

특히 강남권역 평균 공실률은 0.6%로 전 분기 대비 1%포인트 하락했다. 업계에서 입주 기업 이사 등으로 빚어지는 자연공실률을 통상 5%로 보는 점을 감안하면 강남권에 빈 사무실이 거의 없는 것으로 풀이된다.

이에 따라 입주 1년 동안 2~3개월씩 임대료를 면제해주는 일명 '렌트프리'도 1.3개월 수준으로 낮아졌다. 2014년 이후 최저 수준으로, 공실이 거의 없는 권역 상황을 반영한 모습이다.

강남 접근성이 뛰어난 점을 등에 업고 제4 업무지구로 떠오르고 있는 판교 지역은 꾸준히 공실률 0%를 기록하고 있다. 지난해 4분기 판교 테크원(알파돔 6-2블록)이 신규 공급됐지만 네이버 계열사와 국내 IT 기업 등이 선 임차하면서 공실률에는 영향을 미치지 못했다.

강남·판교 지역 대형 사무실 품귀 현상은 한동안 이어질 가능성이 크다. 

올해 강남권역에 신규 공급되는 A급 오피스 물량은 5만2283㎡로 지난해(18만2784㎡) 대비 3분의 1 수준에 그친다. 올해 준공 예정인 강남권 물량도 이미 입주 계약이 완료된 것으로 알려졌다. 

IT 기반 임차수요가 매우 높은 권역인 데다 공급 물량이 적어 예정된 공실에 대해서도 임차의향서(LOI)가 다수 접수되고 있는 상황이다.

2022년 이후 공급량도 많진 않다. 강남역 인근에 자리한 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지는 연면적 3만9669㎡ 규모의 프라임 오피스빌딩으로 2023년 4월께 준공된다. 연면적 92만㎡인 현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC)도 2026년 하반기 이후에나 준공될 예정이다.

광화문과 여의도 일대도 공실이 빠르게 해소되고는 있지만 강남권역과 비교하면 여전히 높은 수준이다. 

광화문 지역은 전 분기 대비 1.3%포인트 하락한 8.6%를, 여의도 지역은 3.1%포인트 하락한 7.3%를 기록했다. 이마저도 강남 수요가 광화문·여의도 지역으로 유입된 영향이 작지 않을 것이란 분석이다.

최용준 쿠시먼앤드웨이크필드 운영총괄 상무는 "IT 기반 기업의 급격한 성장과 업무 생산성 향상을 위한 기업들의 증평 추세가 이어지면서 향후 3년간 임차 가능한 신규 공급은 수요 대비 여전히 부족한 상황"이라며 "임차인 우위에서 임대인 우위의 시장으로 전환되면서 공실률은 당분간 하락세를 유지할 것"이라고 내다봤다.

 
강남권 오피스가 귀한 대접을 받으면서 월평균 임대료도 역대 최고 수준인 3.3㎡당 11만원을 돌파한 것으로 나타났다.

JLL코리아에 따르면 지난해 4분기 연면적 3만㎡ 이상인 강남 오피스 월평균 실질임대료는 3.3㎡당 11만3600원을 기록했다. 전 분기 대비 3.7%, 전년 동기 대비 9.71% 오른 수준이다.

공실이 빠르게 해소되면서 서울 지역 다른 오피스 권역 임대료도 함께 올랐다. 광화문 지역이 1년 전보다 1.3% 오른 9만8900원, 여의도는 12.7% 오른 8만3400원으로 집계됐다.

서울 전체로는 7.2% 오른 10만400원을 기록해 처음으로 월평균 10만원을 넘어섰다.

심혜원 JLL코리아 리서치 팀장은 "역대 최고가를 기록한 서울 A급 오피스 임대료는 향후에도 계속 상승할 수 있다"며 "공실이 꾸준히 안정화될 것으로 예측되면서 명목임대료 상승과 렌트프리의 추가 하락도 예상된다"고 말했다.