대출 규제 강화에 기준금리까지 오르면서 실수요자들의 부동산 매수심리가 얼어붙고 있다. 부동산 시장은 매수와 매도가 동반 감소해 급매 위주로 거래되면서 당분간 하향 안정화 추세를 보일 전망이다.

그러나 전문가들은 입을 모아 '강남불패'를 외치고 있다. 강남 부동산 투자자들은 대출과 무관하게 움직여 금리 인상에 둔감한 데다 똘똘한 한 채에 대한 수요 쏠림이 심화되면서 양극화만 뚜렷해질 것이란 게 이유다.

20일 한국부동산원 주간아파트 가격동향에 따르면 1월 셋째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.01%로 일주일 전(0.02%)보다 0.01%포인트 감소하며 6주 연속 둔화세를 이어갔다.

급매물 위주로 간헐적 거래가 이뤄지는 가운데 성북(-0.02%)·노원(-0.02%)·은평구(-0.02%)는 하락폭이 확대됐다. 강남4구 전체 상승폭도 축소(0.03→0.02%)됐다.

집값 고점론과 함께 금융당국의 강력한 대출규제까지 겹치면서 매수심리가 급격히 얼어붙고 있는 것이다.

매주 아파트값 상승률이 0.01~0.02%포인트 하락하는 흐름을 감안할 때 이달 말을 기점으로 서울 전체 아파트 시장이 하락 전환될 가능성이 큰 상황이다. 서울 집값이 하락 전환될 경우 전국 주택시장의 매수심리는 더욱 얼어붙을 수 있다. 

고종완 한국자산관리연구원장은 "금리인상, 대출규제 강화, 대선 불확실성, 코로나로 인한 실물경기 약화 가능성 등 복합요인으로 매수세가 감소하고 있다"며 "새 정부가 출범하는 하반기 이후는 새로운 부동산 정책에 따라 시장이 출렁일 개연성이 높다"고 설명했다.

그러나 전문가들은 매매가격 상승폭이 둔화되는 상황 속에서도 여전히 강남3구의 집값은 견조한 수준을 유지할 것으로 예상했다. 똘똘한 한 채와 양극화 현상이 심화될수록 '강남 부동산 불패 신화'는 이어질 수밖에 없다는 것이다.

실제로 일부 다주택자의 경우 보유세 압박 등으로 알짜 지역의 고가 아파트 한 채를 보유하는 흐름이 나타나고 있다. 강남권 내에서 한 채를 갖고 있던 이들 역시 신축이나 입지가 더 좋은 집으로 갈아타는 경우도 이어지고 있다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "집값은 수요와 공급에 의해 결정된다"며 "1가구 1주택 정책이 강화될수록 강남의 집값은 더 오를 수밖에 없다"고 말했다.

1기 신도시 재건축이 정치권을 중심으로 본격적으로 논의가 시작된다면 이 지역의 집값이 움직일 가능성이 크다.

아파트 진입 장벽이 높아지면서 상대적으로 규제가 적은 주거형 오피스텔의 인기도 당분간 유지될 것으로 보인다.

박일규 신한은행 부동산투자자문센터장은 "최근 오피스텔의 가격상승력이 커지면서 시세차익에 대한 기대감이 이어지고 있다"면서도 "아파텔은 아파트 공급량이 늘면 상대적으로 상품성이 떨어진다는 인식이 강한 만큼 투자에 신중할 필요가 있다"고 조언했다.