금리인상과 부동산 감세가 집값 향방의 최대 변수로 떠올랐다. 과도한 부채를 가진 '영끌족'들은 부동산 포트폴리오를 새롭게 짜야 하는 상황이다.

당장은 내년 대선을 앞두고 있기 때문에 수요자와 공급자 모두 방향을 예측하기 어렵지만, 누가 당선되더라도 대선 이후에는 불확실성이 해소되는 만큼 결국 집값은 우상향 할 것으로 예상된다.
 
규제 일변도 상황에서 기준금리 인상까지 이어지면 레버리지 등을 이용한 부담스러운 투자는 위축될 수밖에 없다. 국내 금리인상이 몇 차례 추가 단행되고, 미국의 테이퍼링 종료시점이 기존 2022년 6월에서 3월로 앞당겨질 것으로 예상되면서 시장이 급변할 조짐을 보이고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "코로나19 이후 자산시장으로 자금유입이 이루어지면서 나타난 가격 급등현상이 2022년에는 진정될 가능성이 커지고 있다"며 "내년 부동산 시장은 금융환경이 우호적이지 못한 상황으로 전환되는 분기점이 될 것"이라고 봤다.

다만, 서울 아파트 시장을 중심으로 형성된 수요가 서울 외 지역과 아파트 외 주거상품으로 이동하고, 청약 인기도 높은 상황이 이어지고 있어 잠재적 수요심리는 여전히 가격과 거래 증가로 나타날 수 있다.

함 랩장은 "수요심리가 완전히 꺾이지 않은 상황에서 2022년 대선과 지방선거가 이어지는 점도 수요자들의 기대심리를 자극할 여지가 있다"며 "잠재적 수요가 이어지고 있어 급격한 가격 하락이나 극적인 시장 침체가 나타나기는 쉽지 않을 전망"이라고 했다.
 
대출규제 압박과 기준금리 인상 속에서 주춤거렸던 서울 아파트 매매시장은 당분간 관망하겠다는 반응이다. 내년 대통령 선거를 앞두고 양도소득세 중과 유예 방안과 보유세 완화안 등 각종 부동산 정책이 쏟아지고 있기 때문이다.

그러나 전문가들은 내년 대선 결과에 관계없이 집값이 상승하는 큰 움직임은 지속될 것으로 봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "선거 결과에 따라서 세법이나 임대차법 등이 수정될 여지는 있지만, GTX 같은 주요 개발호재가 취소되는 일은 없기 때문"이라고 설명했다.

오히려 체감하는 세 부담 크기에 따라 시장 변동성이 커질 수 있다.

이 책임연구원은 "지금처럼 주택 가격보다 보유 수를 기준으로 세금을 매긴다면 자연스럽게 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 높아진다"며 "대장주 또는 대장주에 가까운 주택 물량은 한정돼 있어 수요 증가가 가격 상승으로 이어질 가능성을 배제할 수 없다"고 지적했다.

주택 가격을 낮추고 시장을 안정시키겠다는 선한 의도의 정책이 오히려 정반대로 귀결될 수 있는 것이다.

게다가 일부 다주택자가 매물을 내놓으면 일시적으로 가격이 내려갈 수는 있지만, 대출 규제로 정작 집을 사겠다는 사람은 없어 부동산 시장 전반이 안정되기는 힘들다. 내년 3월 대선까지는 양도세 중과를 완화하더라도 관망세가 이어져 거래 자체가 줄 것이라는 예상도 나온다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "매수인은 '역사적 고점'이라는 가격 부담에 자금 조달 어려움이 있고, 매도인은 호가를 하향조정할 이유가 많진 않지만 보유세와 금리 인상에 대한 부담이 있다"며 "1주택자의 전세자금대출 거절 등 변수가 생길 경우 상승세 둔화에 영향을 미칠 것"이라고 말했다.