정부가 최근 서울 공공재개발 후보지와 공공재건축 사전컨설팅 결과를 발표하면서 공공 정비사업에 대한 관심이 커지고 있습니다. 공공 정비사업은 도심에 공공이 개입하는 정비사업을 활성화해 서울을 비롯한 수도권 주택 공급을 확대한다는 게 주 내용입니다.

사업추진이 지지부진한 도심 정비사업에 LH·SH공사 등 공공기관이 참여해 조합원에게 분담금을 확약해주고 모자라는 사업비는 공공이 부담하는 대신 공공주택 일부를 확보하게 됩니다. 소유주 입장에서는 그간 재개발 사업의 걸림돌로 지적됐던 불확실성을 제거해 사업 추진을 활성화할 수 있고, 정부는 공급량을 늘릴 수 있는 것이죠.

Q. 공공재개발 사업은 어떻게 진행되고 있나요?

A. 이번 공공재개발 후보지로 서울 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평 13·14구역 등 8곳이 선정됐습니다. 후보지는 모두 역세권에 자리하고 있지만 사업성 부족 또는 주민 갈등으로 사업이 평균 10년 이상 표류하는 곳입니다.

8곳 모두 공공재개발이 이뤄지면 이들 지역에 공급하는 물량은 총 4700가구가 됩니다. 정부는 이들 지역의 사업 진행을 돕기 위해 용적률 상향과 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 지원을 아끼지 않겠다는 계획입니다.

Q. 공공재개발 사업 진행 과정의 문제는 없나요?

A. 걱정되는 점은 정비사업의 특성상 조합원들 사이에서 갈등이 불거지며 정부 의도대로 빠른 주택공급이 되지 않을 가능성이 여전히 존재한다는 점입니다.

앞서 서울 동대문구 답십리17구역은 분양가 상한제를 피할 수 있다는 이점을 보고 공공재개발 사업을 신청했으나 높은 임대주택 비율 요건에 따른 수익성 악화와 가치 하락 우려로 결국 신청을 철회했습니다. 소유주들 사이에서도 유불리 판단이 다를 수 있다는 뜻입니다.

정비사업이 진행된다는 점에서 집값을 자극할 우려도 있습니다.

정부는 투기세력의 유입을 막기 위해 이들 정비구역 일대는 토지거래 허가구역으로 지정할 계획입니다. '지분 쪼개기'를 막기 위해 권리산정일은 사업 공모일인 지난해 9월 21일로 고시될 예정입니다. 이날 이후 빌라를 신축하는 등 분양 대상자를 늘리기 위해 지분 쪼개기를 했다면 이를 인정하지 않는다는 의미입니다.

Q. 공공재건축은 어떤가요?

A. 한국토지주택공사(LH)와 한국부동산원 등이 참여한 공공정비 통합지원센터가 지난 15일 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 7개 단지에 대해 사전컨설팅 분석을 마치고 결과를 조합에 알렸는데요, 용적률이 민간 재건축사업보다 평균 96%포인트 늘어나는 것으로 나타났습니다.

그러나 현 상황에서는 공공재건축이 성공하기 힘들 것이란 의견이 지배적입니다.

당초 5만 가구 공급을 목표로 진행 중인 공공재건축은 사전컨설팅 결과, 나홀로 아파트 등 500가구 이하의 소규모 아파트만 관심을 보이고 있습니다. 이마저도 단지 모두 공공재건축을 하겠다는 의지를 보여야 2771가구 공급이 가능하다. 당초 목표량의 5% 수준입니다.

지난해 사전컨설팅을 신청한 단지는 총 15곳이었는데 이 가운데 일부는 참여를 철회했고, 일부는 재건축 안전진단검사를 통과하지 못해 사전컨설팅 대상에서 빠졌습니다. 특히 강남구 은마아파트(4424가구)와 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리미주(1089가구) 등 1000가구 이상 단지는 모두 사전컨설팅 신청을 철회했습니다.

Q. 공공 정비사업이 성공하기 위해 풀어야 할 과제가 있을까요?

A. 정부가 공공재개발과 공공재건축 계획을 공개하면서 도심 주택공급 확대에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 하지만 공공방식 사업에 대한 거부감이 여전한 만큼 실질적으로 사업을 추진하기까지는 난항을 겪을 수 있다는 우려도 여전합니다.

이 때문에 정부는 1000가구 이상을 염두에 둔 '추가 모의 분석 결과'를 제시하면서 '공공재건축은 사업성이 나쁘다'라는 편견을 깨는데 집중하고 했습니다.

그러나 아직 시장이 요구하는 추가 인센티브 등은 고려하지 않고 있는 것으로 알려져 2차 결과에서 유의미한 결과가 나올지는 지켜봐야 할 것 같습니다.