재개발/재건축 구역에 있는 주택, 상가 임차인들은 사업이 진행되는 동안에도 목적물을 사용, 수익할 수 있습니다. 그러나 재개발/재건축 조합(사업시행자)로부터 ‘이주 안내문’을 받게 되면 어떻게 해야 할까요? 임대인에게 보증금을 받아야 하는데, 임대인과 연락이 되지 않거나, 임대인이 보증금 반환을 거부한다면? 임대인이 아닌 ‘조합’에게도 임대차보증금을 청구할 수 있을까요?

이와 같이 재개발/재건축사업은 소유자 및 임차인 등 다수의 권리자가 존재하며, 종전 건축물 등을 철거하게 되므로, 다양한 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 이에 따라, 정비사업 시행으로 임차인이 부동산을 사용·수익할 수 없게 되는 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다(도시정비법 제70조 제1항).

그런데 임대인에게 보증금을 반환 받을 수 없는 경우, 임차인은 어떻게 해야 할까요? 임차인은 이러한 경우 임대차보증금 반환청구권을 사업시행자(조합)에게 행사할 수 있습니다(도시정비법 제70조 제2항). 이는 임차권자의 권리를 두텁게 보호하고, 사업의 원활한 추진을 도모하기 위한 것입니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 등).
한편, ‘관리처분계획인가의 고시’가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 임차권자 등은 이전 고시가 있은 날까지 종전의 토지 등을 사용·수익할 수 없고, 조합이 이를 사용할 수 있습니다(도시정비법 제81조 제1항, 대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094 전원합의체 판결 등). 이에 따라 조합은 ‘관리처분계획인가의 고시’가 있게 되면 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있습니다. 따라서 임차권자는 임대차기간이 남아있다고 하더라도 조합에게 부동산을 인도할 의무가 있고, 이로 인해 부동산을 사용할 수 없게 되는 것입니다.

그렇다면 관리처분계획인가의 고시가 있기 ‘이전’이라도, 임차인이 임대차계약을 해지하고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있는 것일까요? 이에 관하여 대법원은 관리처분계획인가의 고시 이전이라도, ‘이주 절차가 개시’되어 실제로 이주가 이뤄지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임차인은 계약을 해지하고 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결).

위 사안에서 해당 임차인은 관리처분계획인가 고시 이전에 임대차계약을 해지했으나, 이미 구청장이 ‘관리처분계획을 인가’하였으므로 가까운 시일 내에 관리처분계획인가의 고시가 있을 것으로 예상되어 있었습니다. 또한 사업시행자(조합)은 관리처분계획 인가가 있은 후 세입자들과 조합원들을 상대로 정해진 이주 기간 내에 이주할 것을 요구하고 있었고, 조합이 정한 이주 기간도 임차인이 임대차계약을 해지한 후 불과 며칠 후부터 시작되는 것으로 예정되어 있었습니다.

위와 같은 사실관계에 따라, 법원은 이와 같은 경우 임차인으로 하여금 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다면서, 계약을 해지하고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 판단하였습니다. 이처럼 특별한 사정이 있는지는 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 임차권이 제한을 받는 정도 등의 기타 제반 사정을 고려해 개별적·구체적으로 판단해야 한다고 판시하여, 특별한 사정 존재 여부의 판단 기준을 제시하였습니다. 조합(사업시행자)가 이와 같이 임차인에게 보증금을 반환한 후에는, 조합에서는 해당 임대인에게 이를 구상할 수 있습니다(도시정비법 제70조 제3항).