빌딩에서의 건강과 안전은 반드시 확보해야 할 명제이자, 코로나를 이기는 결정적·차별적 방법이다. 부동산을 실질적으로 변화시켜 전염병을 막아내는 일은 인류 역사상 최초의 도전이기도 하다. 도전하기 위해서는 투자가 필요하다. 그리고 모든 형태의 건물과 관련한 이해관계자(회사, 직원, 고객, 사용자 등)에게 안전을 느끼게끔 확신을 주는 일은 또 다른 도전 과제다. 이는 역사적 명령이면서 부동산 산업이 반드시 풀어야 할 숙제다. ULI는 최근 조사에서, 미국인의 82%가 부동산에서 건강과 복지가 가장 중요하다는 응답 결과를 발표하면서, 코로나로부터 안전한 도시부동산을 만들기 위한 여러 제안을 하고 있다.

코로나로 셧다운했던 미국의 모든 상업용 부동산은 작년 10월 중순에 대대적으로 재오픈했다. 그러나 출근하는 오피스 직원 수와 고객 수가 코로나 이전 수준으로 회복이 안 되고 있다. 회사들도 직원들의 귀환을 망설이고 있다. 오피스 안전을 확신할 수 없고, 재택근무라는 대안이 있기 때문이다. 워싱턴 DC 다운타운 통계를 보면, 작년 여름에 16만7000명의 다운타운 근로자 중 95%가 재택근무를 하고, 8800명 직원만 출근하였다. 쇼핑 매장과 식당도 마찬가지로, 많은 쇼핑객과 식당 고객이 지금까지 돌아오지 못하고 있다. 온라인 식당예약 서비스 회사인 오픈테이블(OpenTable)에 의하면, 미국 레스토랑의 80%가 작년 9월 말에 재오픈했지만, 매출은 전년 대비 41%나 줄었다. 매장 방문객 수는 조금씩 늘지만, 소비자 대부분은 이커머스·택배·테이크아웃을 택하고 있다. 미국도 한국처럼 공간사용을 일부 금지하고 수용인원 제한, 마스크 사용 등을 의무화하면서 주(州)마다 별도의 코로나 확산 금지정책을 펴고 있다.

대중이 접근하는 모든 도시부동산(대중교통 포함)의 청결과 안전에 대한 새로운 기준이 필요하다. 이는 미래에 또 다른 바이러스 출현에도 대비하는 역사적 과제이기도 하다. 미국 부동산은 코로나를 대중의 건강을 개선하는 역사적 계기로 삼고 있다.

프롭테크가 빌딩에 건강을 제공하는 수단으로 떠오르고 있다. 정확한 데이터 확보와 대응 가능한 프롭테크 기술을 사용하여 건강하고 청결한 건물로 거듭나야 하기 때문이다. 당장에 필요한 기술은 빌딩 실내 공기의 청결이다. 최신 HVAC(Heating, Ventilation, and Air-Conditioning. 난방·환기·공기조절) 시스템을 갖춘 새로운 빌딩은 경쟁력이 높아진다. 신선한 공기가 실내에 많이 들어올수록 건강에 도움이 된다. 외부 공기를 정화하고 자외선으로 처리하여 100% 실내로 끌어들이면 가능해진다. 일부 기술적 문제로 에너지 절약과 상충하는 점이 있지만 개선해 나가면 된다. 로비, 승강기, 사무실, 화장실 등 모든 문도 터치리스(touchless)가 되어야 한다. 이를 위한 센서와 모바일 앱 같은 기술 개발이 절실하다.

코로나 이전부터 도시부동산은 많은 프롭테크 기술을 활용하여 임대업무를 개선해왔다. 이러한 트렌드는 코로나로 인해 더욱 빨라지고 있다. 미국 임대 아파트의 경우 임대절차를 온라인 여행예약 플랫폼 방식으로 바꾸고 있다. 더 나아가 인근의 부동산 임대물건 컬렉션을 더 담아 다양성을 높이는 임대 허브 플랫폼 수준까지 가고 있다.

건물 내 건강을 위해 사람 행동을 개선하는 기술이 활용되고 있다. 스마트폰 앱은 직원과 고객의 행동을 추적하여 사회적 거리 두기 준수를 알려준다. 또한, 미국 대형 빌딩은 전염병 전문의를 채용하거나 계약을 맺어 입주사가 지켜야 할 건강 원칙을 만들기도 한다.

건물 내에서 코로나 확산을 줄이는 건강 안전은 지금 절박한 상황이기에, 빌딩은 신규투자와 추가적 유지비용을 어디에 얼마나 투자할지를 결정해야 한다. 오래된 빌딩은 비용 부담이 늘어날 수 있다. 그러나 부동산은 원래 사업의 규모가 크다. 그래서 코로나 안전 투자는 부동산 개발이나 유지에 들어가는 전체 예산 중에 1~2% 정도면 된다. 부동산 회사는 경쟁에서 이기는 공간 확보가 최종 자산가치를 높인다는 점을 인식해야 한다. 그리고 어떤 형태를 채택할지는 각 회사 사정에 따라 결정하면 된다.

이 모든 것이 부동산 내에서 안전과 복리를 강조하기 위함이다. 코로나는 지금 부동산 산업이 변화하는 계기가 되고 있다. 지금 기술 채택을 꺼리게 되면, 부동산 경쟁에서 뒤처지게 된다. 빌딩 안전을 위한 디자인과 운영에는 최고로 청결한 공기 질을 가진다는 철학이 있어야 한다. 그러면서 모든 전염병을 지켜내는 부동산은 그 가치가 한 단계 더 높아진다.