2021년, 부동산 투자자들은 어디로 갈까. 전통 강호로 꼽힌 주택시장에서는 얼마 남지 않은 비규제지역이나 상대적으로 덜 오른 지역이 계속해서 주목받을 것이란 전망이 많다. 분양가 상한제 등에 따라 받기만 하면 '로또'로 인식되고 있는 주택청약 역시도 마찬가지다.

정부의 규제지역 확대 방침에 따라, 더는 투자할 만한 비규제지역을 찾기 어려워지면서 상급지로 리턴하는 '역풍선효과'도 함께 발생할 전망이다. 이미 이 같은 회귀 현상이 일부 지역을 중심으로 나타나고 있다. 전국에서 연출되고 있는 불장(강세장) 분위기가 신년에도 이어지면서 투자자들의 발걸음은 더욱 바빠질 것으로 보인다.

함영진 랩장은 "전셋값 상승에 따라 집 구매 수요가 더 늘어날 것으로 보인다"며 "수도권의 경우 경기도 중저가 지역으로, 지방의 경우 울산, 광주, 대전, 세종 등 입주물량이 줄어드는 지역으로 수요가 몰릴 듯하며, 비규제지역도 계속해서 인기를 끌 것"이라고 전망했다.

입주물량이 줄어드는 지역은 전셋값이 높아지기 마련이라 자가이전 수요가 늘어날 수밖에 없다는 얘기다. 통상 신축 물량이 대거 쏟아지는 시점 전셋값이 하방 압력을 받아 큰 폭으로 조정되기 때문이다.

부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 함 랩장이 언급한 울산, 광주, 대전 등지는 새해 일제히 입주물량이 줄어드는 지역이다. 세종의 경우 새해 입주물량이 반짝 증가하지만, 내년에는 올해보다도 더욱 줄어든다.

장재현 리얼투데이 본부장도 "서울에서는 비교적 저렴한 데다 인프라가 잘 갖춰진 강북권을 중심으로 실수요자가 몰릴 것"이라며 "강남권을 비롯한 주요 지역의 아파트값은 강북권의 세 배 가까이 된다"고 했다.

권일 부동산 인포 팀장 역시 "규제지역이 확대되고 있으나 전국을 규제지역으로 묶기는 쉽지 않다"면서 "이에 따라 비규제지역으로의 풍선효과는 새해에도 이어질 것으로 보인다"고 전망했다.

비규제지역·저평가지 수요와 별개로, 청약을 기다리는 대기수요 역시 꾸준할 전망이다. 지난 7월 말 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되면서 주택청약의 매력도는 한층 높아진 상황이다. 공시가격 현실화에 따라 택지 감정평가액이 덩달아 오른다는 지적도 있지만, 여전히 분양가는 상한제라는 틀 안에서 시세 대비 저렴한 수준으로 형성되고 있다.

권일 팀장은 "서울 등 수도권, 광역시는 물론 지방 중소도시 중 비규제지역에서도 청약자가 몰릴 것"이라고 예측했다.

이동현 센터장 역시 "서울 및 서울 근접 수도권의 높은 청약 경쟁률은 신년에도 지속될 것으로 보인다. 지방의 경우에도 광역대도시권을 중심으로 청약 열기가 이어질 것"이라며 "비규제지역에서의 일시적 청약 열기도 예상해볼 수 있다"고 내다봤다.

규제를 피해 하급지로 갔다가 상급지로 돌아오는 수요도 적지 않을 거라는 관측이다. 규제지역이 광역화되면서 효과가 떨어졌다는 얘기다. 정부는 11월 19일, 12월 17일 잇달아 신규 규제지역을 발표했지만 규제지역 지정이 무색하게 몸값을 높이는 지역들이 상당수다. 한참 전 규제지역으로 지정된 곳이 새삼 불장을 나타내고 있기도 하다.

김태섭 주택산업연구원 수석연구위원은 "그동안 틈새시장이나 비규제지역으로 풍선효과가 있었는데, 앞으로는 서울 중저가 지역으로 수요가 회귀할 가능성이 있다"며 "규제지역이 광범위해지며 비규제지역 투자 메리트가 줄었고, 생각과는 달리 서울지역이 비교적 덜 올랐다는 게 데이터로 나타나고 있기 때문"이라고 했다.

이 관계자에 따르면 서울지역은 호가만 올랐을 뿐 실거래가는 비교적 정체돼 있었다. 실제로 한국감정원의 주간 아파트 가격동향에 따르면, 지난해 1월 1일부터 12월 21일까지 수도권 아파트값 변동률 누계는 7.38%에 달했다. 같은 기간 서울은 0.81%에 그쳤다.

권일 팀장 역시 "규제지역의 확대는 인기지역으로 다시 수요가 몰리는 상황을 만들 것"이라면서 "어차피 규제를 받을 바엔, 인프라가 잘 갖춰져 있고 실수요층이 탄탄한 곳이 주목을 받기 마련"이라고 했다. 그러면서 "반면 지방 중소도시 등 일부 지역의 부동산 시장은 위축될 개연성이 있다"고 부연했다.

다만 상급지로의 리턴은 제한적일 수밖에 없다는 관측도 있었다. 공시가격 현실화 등에 따라 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 늘어나서다. 장재현 본부장은 "오랜 기간 관심이 뜨거웠던 주요 지역의 경우 종부세를 비롯, 보유 부담이 커지는 만큼 수요 유입이 한정적일 수밖에 없다"고 했다.

종부세 부담은 내년부터 점점 커질 전망이다. 올해 세액엔 세법 개정에 따라 오른 세율이 반영되지 않았다. 공시가격도 더욱 오른다. 정부의 공시가격 현실화율 로드맵을 보면 5~10년에 걸쳐 아파트 공시가격은 시세의 90%까지 높아진다.

주택은 여전히 매력적인 투자재이지만, 갈수록 심화되는 규제에 지쳐 비(非)주택으로 눈을 돌릴 수요자들도 적지 않을 것으로 보인다. 토지나 수익형 부동산이 대체재로 자주 거론된다.

함영진 랩장은 "늘어난 보유세 부담이 매맷값에 전가될 가능성, 3기 신도시 개발지 주변의 대토 수요 등을 고려하면 토지시장에 대한 선호도가 이어질 것으로 보인다"고 했다.

대토란 토지를 수용당한 사람이 수용토지 반경 20㎞ 등 인근 허가구역 안에서 같은 종류의 토지를 구입하는 것을 뜻한다. 2025년까지 지급되는 3기 신도시 토지 보상금은 약 40조원에 달한다. 이를 포함한 수도권 전체 보상금은 100조원을 훌쩍 넘는다.

수익형 부동산에 대한 인기 또한 높아질 수 있다는 관측이다. 특히 오피스텔은 아파트 규제가 심화되면서 유탄을 맞았다는 평가도 나오지만, 담보인정비율이 주택보다 월등히 높고 취득 시엔 주택이 아니기 때문에 중과세에서 자유롭다는 장점이 있다. 오피스텔 여러 채를 보유했더라도 청약이나 대출 때 무주택자로 인정받을 수 있다는 점도 유리한 부분이다.

장재현 본부장은 "저금리 시대, 수익과 시세차익을 모두 기대할 만한 상품은 많지 않다"며 "수익형 부동산, 특히 소형빌딩이나 상가주택의 인기가 높아질 것으로 보인다"고 했다.

그러면서 "이들을 아파트와 비교해본다면 규제나 가격부담이 상대적으로 덜하다"며 "강남권의 경우 아파트값이 강북권 소형빌딩이나 중소형 상가주택보다 높게 형성돼 있다"고도 했다.

다만 대체 투자재의 경우 조심스럽게 접근할 필요가 있다는 조언이다. 이동현 센터장은 "아파트시장에 대한 정부의 초강력 규제 때문에, 오피스텔이나 빌라 등 대체 상품으로 투자수요가 유인될 수 있으나 반향이 크진 않을 것"이라며 신중한 태도를 보였다. 이어 "분위기에 휩쓸려 섣불리 투자했다간 낭패를 볼 수 있다"고 덧붙였다.

권일 팀장 역시 "새해 수요 이동은 얼마든지 가능한 일"이라며 "개발 등 호재, 이슈가 있는 곳들 위주로 선별적 접근을 해야 한다"고 강조했다.