지난 7월 31일부터 새 주택임대차보호법이 시행되면서 규정 해석을 두고 혼란이 가중되고 있다. 임차인이 이사를 가기로 했는데 갑자기 말을 바꿔 계약갱신을 요청한 경우, 임대인과 임차인이 동의하에 전세금·월세를 올리기로 합의했는데 임차인이 돌연 말을 바꿔 인상을 거부한 경우 등 개정된 법 시행 과정에서 벌어질 수 있는 다양한 갈등 사례를 정리했다.

Q.임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는가?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구가 가능하다. 다만 올해 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경된다. 갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하고, 2년 보장된다. 다만 기존에 통용되던 묵시적인 갱신은 갱신요구권 행사로 인정되지 않는다. 임차인은 계약갱신을 원할 경우 임대인에 내용증명 등 정확한 의사표시를 해야 한다. 그러나 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다

Q. 임차인이 계약갱신을 청구했는데 임대인이 집을 제3자에게 매각했다. 새 임대인은 직접 거주가 목적이기 때문에 기존 임차인에게 나가달라고 요구하는 상황이다. 새 임대인과 기존 임차인이 한 집을 두고 거주권을 다투는 상황인데 어떻게 해야 할까.

결론부터 말하면 새 임대인은 기존 임차인에게 집을 양보해야 한다. 국토부는 임차인이 전 임대인에게 계약갱신을 청구한 상황에서 임대인이 실거주 의사 없이 집을 매각하려 했다면 기존 임차인의 계약갱신청구권은 인정돼야 한다고 보고 있다. 새 임대인은 계약갱신청구의 당사자가 아니기 때문에 실거주 목적으로 매수했더라도 계약갱신을 거절할 권한이 없다는 해석이다. 그러나 이같은 해석은 개인의 재산권을 침해하는 부분이어서 국토부 해석과 달리 법적인 갈등을 야기할 수 있다.

Q. 임대인이 임차인 동의 없이 집을 제3자에게 매각한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 요청할 수 있을까?

가능할 것으로 보인다. 국토부에 따르면 개정된 주택임대차보호법에선 임대인이 직접 거주를 사유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 뒤 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우에는 손해배상이 가능하도록 규정하고 있다. 제3자에게 집을 판 경우에는 별도의 규정이 없지만 국토부는 이 경우 임차인이 정당한 문제를 제기할 수 있고, 임차인이 이로 인해 금전상의 손실을 봤다면 민사상의 권리를 침해한 것으로 인정돼 손해배상 청구가 가능하다는 입장이다.

Q. 임차인이 월세를 짧게는 한 달, 길게는 두 달씩 상습적으로 연체하고 있다. 다른 임차인을 받고 싶은데 계약갱신청구를 요청했다. 위 경우 거절할 수 있을까.

가능하다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 또 허위 이름 등으로 계약한 경우에는 계약갱신을 거절 할 수 있다. 이 밖에도 임대인이 임차인과 합의하고 이사비 등 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 주택의 일부를 고의적, 중대한 과실로 파손한 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있다. 또 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우, 임대인이나 그의 직계존속, 직계비속이 실제 주택에 거주하려는 경우에도 계약갱신은 거절할 수 있다.