정부가 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 '전·월세 전환율'을 기존 4%에서 2.5%로 하향조정하면서 집주인의 기대수익률이 크게 낮아질 전망이다.

전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 기준이 되는 법정 비율이다. 현재 한국은행 기준금리(0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다.

새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다. 이를 위해 국토교통부는 법무부와 함께 주택임대차보호법 시행령을 개정해 10월 중에는 시행할 방침이다.

전·월세 전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 된다.

예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받을 경우, 현재는 66만6000여원이 월세가 된다. 전세금과 월세보증금의 차액인 2억원을 전·월세 전환율(4%)로 곱한 뒤 12개월로 나눈 값이다.

그러나 정부가 전·월세 전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전·월세 전환율이 2.5%가 되면 월세는 41만6000여원으로 25만원 내려간다.

같은 방식으로 현재 3억원에 전세를 살고 있는 세입자가 월세로 전환하면 기존엔 최대 월 100만원을 내야 했지만, 앞으로는 최대 월 62만5000원만 내면 된다.

이에 따라 집주인들이 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인은 약해질 수 있지만, 중장기적으로는 임차인의 부담을 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 보인다.

대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "임대시장은 이미 임대차 3법 중 2개를 통과시키면서 단기적인 안정이 예정돼 있었다"며 "전·월세 전환율을 낮춘 것 정도로는 획기적인 결과물을 얻기 힘들다"고 내다봤다.

실제로 시장에서 통용되는 전·월세 전환율은 이보다 훨씬 높은 수준이다. 한국감정원에 따르면 7월 기준 전국 주택 전·월세 전환율은 5.7%, KB국민은행 기준으로는 4.81%였다.

지금껏 제도가 유명무실한 데는 법정 비율이 단순 권고사항일 뿐 강제력이 없기 때문이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "전·월세 전환율을 낮추면 전세의 월세 전환 속도를 다소 완화할 수 있을 것"이라면서도 "현재도 임대차 시장에서 전·월세 전환율이 완벽하게 잘 지켜지는 것은 아니어서 새 지침이 세입자를 안전하게 지켜줄 장치로 작동하게 하려면 적당한 관리가 필요해 보인다"고 말했다.

현재 임차인이 주택임대차 관련 갈등을 해결하기 위해서는 '주택임대차분쟁조정위원회'에 임대인을 상대로 계약을 심의·조정해 달라고 하는 것 외에는 방법이 없다. 정부는 분쟁조정위원회를 현재 6곳에서 내년 말까지 18곳으로 확대할 방침이다.