8·4대책에서 정확한 물량이 공개되지 않은 '역세권 고밀개발'이 추진될 경우 최소 2만 가구 이상의 공급이 가능한 것으로 추산됐다. 국토부와 서울시는 올해 중 정확한 물량을 산출하기 위한 부지를 발굴하고 관련법을 개정할 방침이다. 

 
5일 부동산 전문가들은 정부가 미지수(+α)로 남겨둔 '역세권 고밀개발'을 통해 서울 내 최소 2만 가구 이상의 추가 공급이 가능할 것으로 추정했다. 

앞서 정부는 수도권 주택공급 확대방안(2023~2028년)으로 △신규 택지 추가 발굴(3만3000가구) △3기 신도시 상향 등 기존 사업 고밀화(2만4000가구) △정비사업 공공성 강화(7만 가구) △도심 고밀개발 등(+α)을 제시한 바 있다.

역세권 고밀개발은 현행법상 '복합용도 개발 지구단위계획'을 적용할 수 없는 일반주거용지를 준주거용지로 상향하고 최대 용적률 700%를 적용하는 개념이다.

복합용도 개발 대상지는 역사로부터 반경 350m 이내 '역세권'에서 재건축 또는 재개발 예정지로 지정되지 않고 기존에 아파트가 없는 소규모 부지다. 

상업용지로 개발하거나 대규모 아파트를 짓기 힘든 저밀도 다가구·다세대·상가 구역을 주상복합으로 개발하면 기존 입주민과 상인을 수용하고 우수한 입지의 주택을 공급할 수 있다는 구상이다. 

정부는 아직 관련법 개정이 이뤄지지 않은 데다 개발 가능한 부지를 정확히 조사하지 못한 탓에 이번 수도권 주택공급 확대방안(2023~2028년)상 공급물량에 포함하지 않았다. 

정부 관계자 발언을 종합하면 선례가 없었고 개발 가능한 부지를 산출할 시간이 부족해 이번 공급대책에 포함되지 않았지만, 서울 도심 요지에 주택을 공급할 수 있는 현실적인 방안으로 꼽힌다.

국토부 관계자는 "상업지역에 짓는 주상복합보다 집값이 낮기에 공공임대 또는 공공주택으로 공급할 수 있고 상가나 오피스가 함께 들어가 주변 상권을 활성화하는 효과도 기대할 수 있다"고 말했다.

다만 그는 "공공주택을 공급하기 위한 기부채납 등의 문제가 있기에 공급 가능한 부지에 비해 실제 물량은 생각보다 적을 수 있다"고 덧붙였다.

건축 형태는 서울 마포구 '마포한강 푸르지오 1차'와 유사할 것으로 보인다. 이 단지는 8679㎡에 불과한 부지면적에 용적률 399%를 적용받아 2개동 198가구로 구성됐다.

작은 면적에 공급량을 극대화할 수 있는 구조인데, 국토부는 일반주거지역 중에서 준주거지역으로 상향할 수 있는 역세권이 서울 내 100곳인 것으로 집계하고 있다.

사실상 역세권 100곳 중에서 1만㎡ 이하의 작은 부지를 1곳씩만 찾아내도 2만 가구 이상의 공급량을 달성할 수 있다는 얘기다.

정부 계획대로 용적률을 최대 700%까지 받거나, 역세권 인근 소규모 부지를 많이 발굴할수록 공급량은 큰 폭으로 늘어날 전망이다.

전문가들은 교통대책이 함께 수립돼야 한다고 강조했다. 지역 내에서 감당할 수 있는 물동량을 웃도는 주택공급의 경우 서울시 건축심의를 통과하기 어려워서다.

익명을 요구한 A대학 건축학과 교수는 "역세권 반경 350m 내에서 소규모 부지는 찾기가 어렵지 않겠지만, 문제는 교통량을 어떻게 감당하느냐다"며 "공급량은 교통 인프라에 달려 있다고 봐야 한다"고 말했다.

김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "환승 역세권 중심으로는 밀도를 더 높일 여지가 있다"며 "KTX·GTX 환승역인 삼성역이나 청량리역, 창동역 등은 고밀 복합화해도 감당할 수 있는 곳"이라고 설명했다.

국토부와 서울시는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법) 시행령'을 올해 중 개정하고 공급 가능한 부지를 발굴할 계획이다.

개정안 골자는 국계법 시행령상 '복합용도 개발지구 단위계획'을 수립할 수 있는 용도지역에 '준주거지역으로 상향하는 일반주거지역'을 추가하는 내용이다.

현행법상 상업지역과 공업지역, 준주거지역 세 곳에만 복합개발 지구단위계획을 수립할 수 있었던 한계를 해결하기 위해서다.

서울시 관계자는 "법(시행령)이 개정되면 현재 일반주거지역으로 지정된 곳을 준주거지역으로 상향한다고 가정해 지구단위계획을 짜서 주택을 공급할 수 있게 된다"고 설명했다.