[8·4대책] 용적률 높여주고 이익은 90% 환수...공공참여 재건축에 조합은 "글쎄"
2020-08-04 13:53
추가 주택 공급계획 중 절반 이상 실효성 '빨간불'
"공공참여 인센티브에 비해 고급화 전략 이익 커"
"공공참여 인센티브에 비해 고급화 전략 이익 커"
정부가 서울권 추가 주택 공급계획으로 13만호를 제시했지만, 이 중 대다수인 공공참여 정비사업(7만호) 추진 가능성에 벌써부터 의문이 제기된다. 용적률 상향에 따른 초과이익 중 90%를 환수하고 사업 자율성을 침해하는 만큼 조합원의 동의를 끌어내기 어려울 것이라는 얘기다.
특히 고급화 전략을 허용하지 않을 가능성이 크기 때문에 재건축·재개발 이후 인근 대장주 지위를 뺏기는 등 미래가치가 떨어질 수 있다는 문제도 걸림돌로 꼽혔다.
4일 정부가 발표한 수도권 주택공급 확대방안(2023~2028년) 중 '공공참여형 고밀도 재건축·재개발‘ 방식에 조합 관계자와 전문가들은 이 같은 우려를 나타냈다.
대신 증가한 용적률 중 절반 이상을 공공임대 및 공공분양 주택으로 기부채납해 무주택 및 신혼부부, 청년에게 공급해야 한다.
국토부 관계자는 "증가 용적률의 50~70%는 기부채납하도록 하고 용적률이 증가한 데 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수할 것"이라고 말했다.
서대문구 DMC한양아파트 재건축추진준비위원회 관계자는 "용적률을 다소 높일 수 있다는 점에서 사업성이 향상될 기회로 보고 있기는 하다"고 말했다.
다만 그는 "공공이 참여할 경우 조합원 이익을 극대화할 수 없기에 3분의2 이상 동의를 얻기가 쉽지 않을 것"이라며 "차익 환수 90%는 너무 과하고, 용적률을 지나치게 높인 닭장 같은 형태의 단지를 조합원들이 원하지 않을 수 있다"고 부연했다.
송파구 B아파트 재건축추진위 관계자도 "지금 상태에서는 조합원 동의를 얻기 어렵다"며 "조합 참여율이 떨어질 수 있다는 보도가 계속 나오고 있기에 차익 90% 환수 방침이 완화된다면 고려해 봄직하다"고 설명했다.
전문가들도 현 계획대로라면 정부가 주는 인센티브에 비해 조합의 희생이 커서 참여율이 떨어질 수 있다고 지적했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공이 참여하면 '공공스러운' 아파트가 만들어질 가능성이 높아 효과가 한정적일 것"이라며 "재건축이 되면 완판이 예정된 사업장들의 경우 고급스럽게 지어야 차후에 수십억원의 이익을 얻을 수 있다"고 말했다.
사실상 정부가 사업성을 소폭 개선해 조합원 분담금을 낮추는 효과보다 아파트 고급화 전략으로 얻을 수 있는 기대이익이 더 크다는 얘기다.
국토부 관계자는 "기대수익률 90% 이상 환수 방침은 앞으로 바뀌기 어려운 조건"이라며 "다만 시공사 선정과 같은 중요한 의사결정은 조합원 선택에 맡기고 인허가 등 절차를 앞당기는 등 사업기간을 단축하는 것도 큰 인센티브라고 본다"고 말했다.
정부는 현재 서울에서 사업시행인가를 받지 않은 초기 단계 재건축 사업장 93곳 중 약 20%와 정비구역으로 지정됐다가 해제된 176개소가 공공참여 정비사업에 참여한다는 가정 하에 7만호 물량을 산출한 상태다.