아파트를 투자 목적으로 거래하는 사람들은 갭투자를 많이 이용합니다. 갭투자란 매매가격과 전세금 차이 만큼의 금액으로 주택을 매입해 시세 차익을 노리는 투자를 말하는데요. 세입자의 전세금을 활용해 주택을 구입하는 것입니다. 갭투자가 성공하면 큰 수익률을 얻지만 실패했을 때 위험성도 큰데요. 특히 요즘 같이 부동산시장이 위축세를 보일 때는 매우 위험성이 크다는 단점이 있습니다. 전세 가격이 매입가격보다 높은 가격이 되는, 소위 말하는 깡통전세가 된다면 자금 사정에 문제 있는 임대인 뿐만 아니라 임차인에게도 큰 타격을 입게 되는 것입니다.

Q. 갭투자가 뭔가요.

A. 주택의 매매가와 전세가의 가격 차이가 적은 주택을 그 차이(Gap) 만큼의 돈만 가지고 매수해 전세로 돌렸다가 이후 집값이 올랐을 때 매도해 차익을 얻는 방식입니다. 즉 전세를 끼고 산 집을 집값 상승 후 판다는 의미입니다.

Q. 갭투자 방식은 언제 많이 이뤄지는지요.

A. 전세는 전세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 임대방식입니다. 이 전세 보증금은 집주인 입장에서 무이자 대출금처럼 여겨지는데요. 은행에서 대출을 받게 된다면 당연히 이자를 내야 하는데, 전세 보증금은 이자를 내지 않고 빌리는 것이기 때문에 그렇죠. 때문에 갭투자는 주택 가격이 계속 상승한다는 전제하에 성공할 수 있는 투자방법입니다. 반대로 가격 하락에 매우 취약하다는 단점이 있습니다.

Q. 갭투자는 어떻게 하는 건가요.

A. 전세가와 매매가 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 정하는 것입니다. 매매가 대비 전세가 비율을 전세가율이라고 하는데, 전세가율이 높을수록 매매가격과 전세가격이 비슷함을 나타냅니다. 보통 매매가와 전세가 차이가 20% 이하인 곳을 선택하기 때문에 소액으로도 충분히 투자가 가능하고 여러 채를 소유하며 차익을 얻을 수 있습니다.

Q. 부동산 가격 하락기에는 피해가 클 것 같은데요.

A. 깡통주택, 깡통전세, 깡통아파트는 많이 들어보셨을텐데요. 집값이 많이 내려가서 집 가치가 말 그대로 깡통이 된다면 세입자도 전세보증금을 돌려받기가 힘들어지는 상황까지 생기게 된다는 점이 있고 그렇기 때문에 신중하게 생각하고 투자에 나서야 합니다. 특히 갭투자를 하려는 주변 지역에 대규모 신규분양이 있어 공급이 많아지거나 부동산 경기가 나빠져서 활발하게 거래가 일어나지 못하게 되면 실패할 확률이 높습니다. 또한 동일한 지역 안에서도 전세가율은 동네마다 크게 다르기 때문에 여러 가지 여건을 고려하고 신중하게 접근하는 게 좋습니다.

Q. 임차인 입장에서 유의해야 할 내용이 있을까요.

A. 전세가율 확인을 먼저 해야 합니다. 전세가율이 매매가의 80%를 초과하는 집에 입주를 하게 된다면 갭투자를 의심해볼 수 있으며 졸지에 전세금을 날릴 수도 있습니다. 때문에 건물시세에 80%를 곱해서 계산을 해보기, 대출금 빼보기, 전세금 빼보기를 해서 결론적으로 돈이 남으면 안전하다는 의미이고, 돈이 모자라서 마이너스가 된다면 전세금을 떼일 가능성이 있다고 판단해야 합니다.