태풍이 세지고 빈도가 잦아지는 기후 위험이 일반화되면서, 부동산과 금융 시장이 느끼는 위험 경고도 세지고 있다. 도시부동산 연구 단체인 ULI가 최근 발표한 기후변화 자료는 관련 산업에 중요한 의미를 던지고 있다.

지구 온도가 산업혁명 이전보다 빠르게 오르면서 경제 손실도 늘고 있다. 2018년 10월에 유엔의 기후변화에 관한 정부 간 패널인 IPCC(Intergovernmental Panel on Climate Change)의 발표는 충격적이다. 발표 이전까지, 경제전문가들은 산업혁명 이전보다 섭씨 1.5도와 2.0도 상승으로 생기는 경제손실 차이는 별로 없다고 생각했다. 그러나 1.5도 상승에 의한 경제 손실은 2100년까지 54조 달러, 2.0도 상승은 69조 달러라는 전망이 나오고 있다. 그 차이가 15조 달러나 된다.

불행히도 과학자들은 2030년까지 2도 이하 상승 시나리오가 대세라는 의견을 내고 있다. 같은 의견이 이미 유엔의 파리기후협정에서도 나왔다. 그리되면 금세기 내에 3~4도까지 오를 수 있다고 한다. 빌딩은 전 세계 그린 가스 40%를 배출한다. 1.5도 이내의 온도 상승을 지키려면 지금보다 강한 행동이 있어야 한다.

온화한 기후의 도시도 지금 겨울철 온난화와 여름철 열섬 등 이상기후 현상이 늘고 있다. 더불어 인프라 비용도 증가하고, 농업과 경제 생산도 영향을 받고 있다. 기후 위험이 적은 살기 좋은 곳으로 이주하는 현상이 늘고, 홍수·가뭄·산불이 상습 발생하는 지역은 기피 대상이다. 인재(人災)든 자연 발생 위험이든, 기후변화는 지역 격차를 더 벌리고 있다.

G-20의 금융안전위원회(Financial Stability Board)는 2년 전부터 기후변화가 금융에 미치는 영향을 연구하고 있다. 금융기관도 대출자산에 대한 기후 영향을 분석하고 있다. 글로벌 금융위험 자문회사인 Aon사는 부동산 비중이 큰 회사일수록 기후 영향을 더 받는다고 한다.

금융 모델은 재해대응 능력을 새롭게 보완하고 있다. 기존 모델은 안정적 기후를 전제로 하고 있어 현실적이지 못하다. 상하이는 2070년까지 3도 이하 온도 상승에 따른 해수면 상승으로 인구 1500만명 이상이 이주해야 한다는 전망도 있다. 일본 오사카도 비슷한 운명이다. 막대한 기후변화 피해는 기존 금융이나 보험의 보상 능력을 훨씬 넘어선다.

상습재해 지역에서 보험회사의 보험 수주 기피와 투자금 회수가 늘고 있다. 일부 보험사의 손실 규모는 두 배나 커지고 있다. 2018년 미국에서 허리케인 하비, 2019년 일본에서 태풍 하기비스는 많은 재산 피해, 보험 손실, 재정적 손실을 끼쳤다. 결과적으로, 상습 재앙 지역은 시장 경직, 보험료 상승, 자산가격 하락 등이 발생한다.

매출 감소를 보상하는 보험도 있다. 해당 지역 재해로 대중교통, 공항, 항구 등이 기능을 잃으면, 직접적 자산피해가 없는 숙박과 상업시설도 손님이 줄어 매출 감소가 생긴다.

주요 국제적인 보험사는 온난화 주범인 석탄 채굴과 전력 생산에 금융지원 축소, 보험담보 확대, 보험료 인상 등을 하고 있다. 보험 범위에 그린 복구비용도 추가하여 그린 전문가 채용, 폐기물 처리, 그린 회복비용, 재사용 자산의 환경인증비용 등을 포함하고 있다. 보험 기피 지역에 적용하는 상품도 나오고 있다. 하지만 보험은 기후 재해를 회복하는 여러 수단 중 하나일 뿐이다.

실질 위험을 증명하고 대응하는 새로운 시스템적 모델링이 나오고 있다. 시나리오별 사전분석을 통해 대개 지역 단위의 잠재적 기후 상황에 바탕을 둔다. Aon사는 관련 스타트업과 함께 위험 자산의 가치 평가, 데이터 지도, 포트폴리오 위험 평가 등 개별 상황에 맞는 모델을 내놓고 있다.

위험의 욕심은 다양하기에 해법도 맞춤형이다. 만병통치약은 없다. 위험 비용과 성과를 비교하여 위험을 현 수준으로 유지하거나 완화, 변형을 주는 과정에서 적정 해법이 나온다.

지역과 개별 자산이 함께하는 전략이 중요하다. 개별 자산별로 재해대응 투자가 필요하지만, 자산이 위치한 지역의 전체 회복력이 개선되지 않으면 효과가 없다.

우리나라는 전 세계 4대 '기후 악당'이라는 오명을 받고 있다. 환경부는 올해를 기후변화 대응 원년으로 삼고 온실가스 배출 절대량을 줄이는 정책을 전개할 계획이다. 미세먼지는 중국 탓만 할 수 없다. 30%는 우리가 만들고 있다고 한다. 건물에 온실가스 규제와 재해방지 투자를 강제하는 규제는 더 강화될 것이다. 이를 규제로 보지 말고, 부동산 비즈니스를 살리면서 환경에 기여하는 최선책으로 생각해야 한다.