'12·16 주택시장 안정화 방안'에 대해 다수 전문가는 "예상보다 강력한 정책이 나왔다"는 평가다. 양도소득세 중과 면제와 장기보유특별공제 적용 등이 한시적으로나마 허용된 만큼, 매물 출하로 인한 집값 안정도 기대해볼 만하다는 전망이다.

다만 강력한 대출 규제가 실수요자까지 겨냥하고 있고, 장기적 공급 대책이 마련되지 않는다면 매물 잠김 완화가 일시적인 현상에 그칠 수 있다는 지적도 따른다.

◆한시적 세부담 완화 주목··· "일시적 매물 출하 효과 내겠지만, 장기적으론 공급 대책 더 중요"

대다수 전문가들은 일시적으로 거래세 부담이 줄어드는 기간 동안 매물이 출하되며 집값 안정이 이어질 것으로 내다봤다. 내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도세 중과가 배제되고 장특공제가 적용된다.

양지영 '양지영 R&C 연구소' 소장은 "이번 대책은 강도 면에서 기대 이상"이라며 "다주택자들에게 매물을 내놓을 기회를 준 셈"이라고 평했다.

권대중 명지대학교 교수는 "세 부담이 한시적으로 줄기도 했고 일시적 2주택자가 양도세를 면제받기 위해선 1년 안에 집을 팔아야 한다"며 "이 때문에 매물이 나오게 되면 집값은 일시적으로 안정세를 띨 것"이라고 말했다.

다만 일부 전문가들은 이 정도의 세 부담 완화로는 시중에 물량이 충분히 풀리기 어렵다고 보고 있다.

두성규 '한국건설산업연구원' 연구위원은 "추가 공급 부분이 불확실한 상황에서 양도세 혜택이 웬만큼 파격적이지 않고서야 전체적 시장 흐름이 바뀔 것 같지 않다"며 "양도세를 현재 세율보다 절반 정도는 줄여야 한다"고 단언했다.

양도세 규제 완화로 매물을 출하하기엔 유동자금이 갈 만한 곳이 마땅치 않다는 지적도 있었다. 장동욱 영광공인중개사사무소 대표는 "정부는 다주택자가 매물을 내놓기를 바라는 것 같은데, 다주택자들이 매물을 내놓는다 하더라도 그 돈을 어디에 쓰겠나"며 "10억원짜리 집에 사는 사람이 5억~6억원짜리 집을 팔면 결국 그 돈으로 부동산을 산다. 매도자는 적극적인 매수자가 될 뿐"이라고 말했다.

이런 이유로 한동안 보합세가 이어질 것으로 예측한 전문가도 있었다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "당분간은 사는 사람도, 파는 사람도 관망하는 장세가 이어질 것"이라며 "시세도 보합세를 유지할 것"이라고 내다봤다.

장기적으로는 공급 대책이 더욱 주요하지만, 현재 나온 대책만으론 공급을 늘리기에 충분치 않다는 지적도 있었다.

두 위원은 "시장에서 정말 원하는 건 충분한 공급 물량이 담보될 거란 시그널인데, 이번 대책에는 그런 부분이 잘 보이지 않는다"며 "서울시내 주택 공급에 있어 불안감을 해소하기 위해 용적률 규제를 완화한다는 등 발표가 있었지만 예전 정책과 크게 다르지는 않아 보인다"고 지적했다.

분양가 상한제 대상 지역이 확대된 것도 공급 축소 우려를 가중시키는 요인이라는 분석이다.

두 위원은 "앞서 민간택지 분양가 상한제 시행으로 관리처분인가 단계까지 가지 못한 단지들은 사업 중단 상태다. 설상가상으로 서울 같은 경우 내후년 입주물량이 현재의 절반 이하로 떨어질 예정"이라며 "이런 상황에서 핀셋 규제 지역을 더 늘린 것은 불난 집에 부채질하는 격"이라고 지적했다.

◆"실수요자도 집 사기 힘들어져··· 현금 부자는 끄떡 없어 양극화 심화될 것"

한층 강화한 대출 규제로 인해 현금 부자와 서민 간 양극화가 더 벌어질 거란 전망도 따랐다.

양 소장은 "대출 규제를 강화한 건 현금 있는 사람들만 집 사란 얘기와 똑같다"며 "서울은 대부분 (시세가) 10억원을 넘는데 (서민이) 대출을 받지 않고 어떻게 집을 살 수 있겠느냐"고 지적했다.

송승현 '도시와경제' 대표는 "대출 규제로 매매 및 전세 시장 진입 장벽이 높아져 양극화 확대가 예상된다"고 말했다.

두 위원은 "청약시장이 실수요자 위주로 재편됐다고는 하나, 아직도 30~40대 등은 가점이 안 돼 어쩔 수 없이 기존 주택 매입으로 눈을 돌려야만 하는 상황"이라며 "이들은 지금도 신용이나 급여 수준 등으로 인해 대출이 녹록지 않은데, 이 부분을 더 옥죘다는 점에서 실수요자는 더욱 고통받게 됐다"고 꼬집었다.

매매·전세 대출 규제가 강화하면서 월세 시장으로 수요가 몰릴 수 있다는 지적도 있었다. 송 대표는 "월세 시장으로 수요가 몰려 월세 가격 상승이 예상된다"고 전망했다.

비규제 지역으로의 풍선효과도 예상됐다. 안 부장은 "지방이든 수도권이든 조정대상지역 외 지역에서 전세 끼고 집을 사는 수요가 늘어날 수 있다"고 내다봤다.

송웅섭 OK공인중개사사무소 대표는 "이번 규제는 고가주택을 주로 겨냥한 것인 만큼 향후 자금 흐름이 저가 아파트, 또는 저평가 단지로 갈지 지켜봐야 한다"며 "당분간은 눈치보기가 있을 것"이라고 말했다.