새 코픽스 적용...대출 갈아타야 하나요?
2019-07-17 17:08
기존보다 0.30%포인트 낮아진 새로운 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 나오면서 주택담보대출을 받은 차주와 예비 차주들의 고민이 시작됐습니다.
이미 큰 돈을 빌린 차주는 '대출 갈아타기'가 본인에게 유리할지, 앞으로 대출을 계획 중인 차주는 어떤 형식으로 빌리는 게 좋을지 말입니다.
지난 15일 은행연합회는 새로운 잔액 기준 코픽스가 1.68%로 산출됐다고 발표했습니다. 종전보다 0.30%포인트 낮은 값입니다.
코픽스는 변동금리형 주담대 금리를 산정할 때 쓰이는 지수입니다. 은행들은 코픽스에 자체적인 가산금리를 더해 최종 금리를 정하는데요. 즉 은행들이 대출을 내줄 때 이자를 설정하는 기준으로 삼는 금리가 바로 코픽스입니다.
코픽스는 또 두 가지로 나뉩니다. 은행이 대출 집행을 위해 지금까지 돈을 마련하느라 쓴 비용(잔액 기준)과 이달에 새로 들인 비용(신규 취급액 기준)에 따라 분류합니다. 이번에 낮아진 코픽스는 '잔액 기준'입니다.
고민은 여기서부터 시작됩니다.
우선 과거에 대출받은 차주의 경우를 살펴볼까요. 고정금리로 빌렸든, 신규 취급액 또는 잔액 기준의 변동금리로 받았든 상관없이 대출받은지 3년이 지났다면 신 잔액 기준 변동금리로 갈아타기를 고려하는 게 좋습니다. 3년이 지나면 중도상환수수료가 면제되기 때문입니다.
특히 대출을 갈아타더라도 최초 대출 당시의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 유리할 수 있습니다.
원칙적으로는 과거 LTV 60%로 대출을 받았던 사람이 지금 새 잔액 기준 변동금리 대출로 갈아탄다면 LTV 40%가 적용돼 원금 일부를 상환해야 하지만, 그럴 필요가 없습니다. 하지만 변동금리에서 고정금리로 갈아탈 땐 관련 규제가 적용됩니다.
앞으로 대출 계획이 있는 경우여도 고려해야 할 점이 한 두가지가 아닙니다. 통상 변동금리가 고정금리보다 높지만 최근 저금리 기조가 이어지면서 고정금리가 더 낮아졌기 때문이죠.
그런데 변동금리가 다시 고정금리보다 낮아질 수 있다는 점이 변수입니다. 한국은행은 늦어도 다음 달 기준금리를 내릴 것으로 전망됩니다. 기준금리가 인하되면 가장 먼저 영향을 받는 것이 변동금리입니다.
그렇다면 새로 대출 받는다면 새 잔액 기준 변동금리로 빌리는 게 나을까요? 그렇지도 않습니다. 기준금리가 내려도 시중금리가 오를 수도 있기 때문입니다.
한 시중은행 관계자는 "기준금리가 인하돼 시중금리도 내려가는 건 국내 경제가 외국인의 자본을 유치할 만큼 튼튼할 때"라고 말했습니다. 기준금리가 인하되더라도 자본이 유출된다면 오히려 시중금리는 오를 수 있다는 얘기입니다.
대출 갈아타기를 하거나 대출을 받을 계획이라면 이러한 시나리오를 모두 꼼꼼히 확인해 유리한 조건을 찾는 게 필요하겠습니다.