정부가 '민간택지에 분양가 상한제 도입' 등 추가 규제 카드를 만지작거리자, 서울 강남권 재건축을 중심으로 달려들던 매수세가 잠잠해지는 모양새다. 차라리 주택청약으로 눈을 돌리는 게 낫겠다는 판단을 내린 투자자들도 보인다. 매서운 기세로 오르던 호가도 멈춰섰다. 다만 나올 수 있는 재건축 물량이 한정적인 데다 급매는 진작 소진돼 호가 하락이 감지되진 않고 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 일부 강남권 재건축이 '후분양'을 고려했지만 정부는 이 같은 꼼수를 좌시하지 않겠다는 듯 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하겠다고 엄포를 놨다. 후분양이 무의미해진 상황에서 조합들은 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황이다.

◆ 달려들던 매수세 뚝 끊겨...치솟던 호가도 보합 유지

민간택지에도 분양가 상한제가 적용되면 조합 처지에서는 후분양을 한다 해도 분양가 후려치기를 피해갈 길이 없다. 조합원들의 수익성이 약화할 것도 뻔하다. 이런 이유로 매수 대기자들의 빗발치던 문의도 끊어진 상태다.

정부 발표 이후 분양시기 '원점 재검토'를 천명한 서초구 반포동 래미안원베일리 인근 G공인 관계자는 "지난해 9·13 대책 나오고 반년가량 조용하다 지난 4월 중순부터 두 달간 매수가 붙으면서 가격도 올랐다"며 "7월 들어선 가격이 너무 오른 데다 국토부가 추가 정책을 내놓을 수 있다는 불안감이 일자 보합세다. 빗발치던 매수문의도 조용해졌다"고 전했다.

이어 "최근에는 조합원들에게서 문의전화가 많이 온다"며 "정부 발표가 현실화하면 어떤 영향이 있을지 우려하는 목소리가 많다"고 덧붙였다.

강남구 삼성동 소재 래미안라클래시 인근 M공인 관계자는 "분양가 상한제 얘기가 나오기 전엔 하루 한두 통이라도 문의가 있었는데 지금은 관심이 많이 사그라졌다"고 말했다. 래미안라클래시는 후분양을 확실시했다가 국토부 발표가 나오면서 한발 물러나 고심 중인 단지다. 조합에 따르면 단지는 오는 8월 하순 임시총회를 열고 분양시기를 결정할 방침이다. 선분양 가능성도 열려 있는 만큼 HUG와 협상 준비도 계속할 계획이다.

매도자 우위로 흘러가던 분위기가 반전 국면을 맞은 만큼 집주인들도 호가 올리기를 멈추고 지켜보는 분위기다. 다만 호가를 낮추거나 급매를 내놓는 수준까지 가진 않았다.

상아2차 인근 D공인 관계자는 "전용면적 91㎡ 호가는 지난 4월 18억5000만원이었다가 현재 19억5000만원까지 올라 있다. 분양가 상한제 발표 이후 호가가 떨어지진 않았다"며 "인근 삼익은 재건축 진척이 더디고 삼성센트럴아이파크 전용 85㎡ 호가도 20억원선으로 비싼 편이어서다"라고 말했다.

집주인들이 콧대를 낮추지 않는 이유는 래미안라클래시, 래미안원베일리 등 재건축이 어느정도 진척된 단지들의 경우 급매가 대부분 소진된 데다 조합원분이 많이 나올 수 있는 환경이 아니어서다. 서울 등 투기과열지구 재건축은 조합 설립 인가 후부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도가 불가능하다. 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 등 조건을 충족해야만 매매가 가능하다.

 

투자처로서 재건축의 매력이 떨어지자 일부 대기 수요자들은 기존 아파트로 눈을 돌리고 있다. 래미안원베일리 인근 G공인 관계자는 "지난 12일 아크로리버파크 전용 59㎡짜리가 22억원에 팔렸다"며 "투자자들 입장에선 뭔가를 사긴 사야 하는데 요새 재건축은 어렵지 않나. 강남은 늘상 공급이 부족하니 구축을 사도 집값이 오르는 건 자명하다. 또 기존 아파트는 재건축과 달리 갭투자가 가능하단 장점도 있다"고 설명했다. 서울부동산정보광장에 따르면 아크로리버파크 전용 59㎡는 지난 4월 23일 20억3000만원에 팔렸다. 세 달이 채 지나지 않았는데 2억원가까이 오른 것이다.

래미안원베일리 인근 D공인 관계자는 "재건축 사업이 지연될 수도 있다는 생각에 신축 아파트 문의가 매우 많다. 집주인들은 호가를 1~2억원씩 올리기도 한다"며 "집값이 올봄부터 회복세를 타서 한달 반 전부터 많이 오르기도 했고, 이번 국토부 발표도 영향을 준 듯하다"고 분석했다.

일부는 기존 아파트뿐 아니라 청약시장으로의 수요 쏠림도 예측했다. 래미안원베일리 인근 J공인 관계자는 "분양가 상한제로 인해 주택청약 쪽이 기존 아파트나 재건축에 투자하는 것보다 낫다고 여기는 사람들이 늘 수 있다"고 예상했다.

공급 축소를 우려하는 목소리도 있었다. 래미안원베일리 인근 G공인 관계자는 "공급이 줄어들 건 불을 보듯 뻔하다"며 "종국에는 집값이 오를 가능성도 있다"고 내다봤다.

다만 분양시기가 늦춰질 뿐 공급이 적어지는 건 아니라는 의견도 있었다. 래미안원베일리 인근 J공인 관계자는 "공급시기가 늦어질 뿐 공급이 줄어드는 건 아니다"라며 "이미 관리처분인가를 다 받아둔 단지들이 정부 규제 때문에 사업을 포기하겠느냐"고 되물었다.