작년 3월 정부가 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 기준을 강화한 이후 재건축 사업 추진 동력이 약해졌습니다. 업계에선 강남 재건축 사업에 대한 추진 속도가 더디다는 우려의 목소리가 나오고 있는데요. 재건축 사업은 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거 순으로 진행됩니다. 재건축 업계는 안전진단을 통과할 경우 재건축 사업의 첫 단추를 끼웠다고 봅니다.

Q. 재건축 안전진단은 뭔가요.

주택의 노후도와 불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용과 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다. 주택 재건축사업의 준비 단계로서 기본계획 수립 후 정비계획 수립과 정비구역 지정 전에 이뤄지는 단계인데요. 조사 후 A에서 E까지 등급을 정해 A~C등급의 경우 유지보수, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 판정이 내려지게 됩니다.

Q. 지난해 재건축 안전진단 기준이 강화됐나요.

국토교통부는 작년 3월 5일 재건축 안전진단 정상화 방안을 시행했습니다. 그동안 형식적 절차에 불과했던 안전진단 검증의 전문성을 강화하고 기준별 가중치를 조정해 실효성을 높였는데요. 일단 시장과 군수가 실시여부를 결정했던 전과 달리 현지조사 단계부터 공공기관이 참여할 수 있는 근거를 마련해 전문성과 객관성을 높였습니다.

또한 구조안정성 비중은 50%로 높이고 주거환경 비중은 15%로 상대적으로 축소했습니다. 다만 주거환경 평가결과 E등급을 받는 등 주거환경이 극히 열악하다고 판정되면 다른 평가 없이 바로 재건축으로 판정합니다. 주거환경 분야 평가항목 중 소방영역과 주차대수 비중을 높였습니다.

아울러 조건부 재건축 판정을 받은 경우 진단결과에 대한 검증을 강화했습니다. 안전진단 D등급을 받으면 조건부 재건축에 해당하는데요. 그간 사실상 재건축 판정으로 봤지만 이제는 의무적으로 공공기관의 적정성 검토를 거친 후 추진여부를 결정하도록 했습니다.

Q. 최근에 방배삼호 아파트는 안전진단 기준을 통과했다고 하는데요.

방배삼호아파트는 단지별로 1975~1976년도에 준공돼 만 43~44년이 된 건물로 안전진단 실시가능 공동주택 연한인 30년을 훨씬 초과한 상태였습니다. 세부내용을 보면 주차난이 심각하고 겨울철 소화전의 동파사고가 반복으로 소화전이 퇴수 조치된 상태이기 대문에 동절기 화재시 소방활동이 용이하지 않은 문제점이 있었습니다. 또 라디에이터 방식인 거실 난방의 열효율이 극히 저하되는 문제점도 지적됐습니다. 다음으로 1988년 내진설계 기준이 제정되기 전 준공돼 지진에 대한 내하력이 취약했으며, 계단난간 등이 부식돼 계단철근이 노출되는 등 안전사고에 취약한 점도 감안됐습니다.

Q. 다른 재건축 추진단지는 어떤 움직임이 있나요.

다른 재건축 단지들 역시 강화된 안전진단 평가기준에 도전장을 던지고 있습니다. 다만 안전진단평가 기준에서 구조안전성 비중이 기존 20%에서 50%로 대폭 늘어났기 때문에 평가 기준에 부합할 만큼의 단지 내 하자가 있지 않다면 안전진단 통과가 쉽지 않을 것으로 보입니다. 또 안전진단의 벽을 넘어서더라도 정비구역 지정 권한이 지자체에 있기 때문에 속도를 내기가 쉽지 않을 전망입니다.