달러화 강세가 그렇잖아도 잘나가는 미국 부동산펀드에 더욱 우호적인 환경을 만들어주고 있다.

18일 증권정보업체인 에프앤가이드에 따르면 32개 해외부동산펀드 수익률은 전날까지 1년 동안 7.77%를 기록했다. 해외부동산펀드에 새로 들어온 돈도 4000억원에 가깝다.

상품별로는 미래에셋자산운용 '미래에셋맵스미국부동산펀드11' 수익률이 23.88%로 가장 높았다. 이어 '삼성재팬프로퍼티부동산펀드'(12.24%)와 '미래에셋맵스미국부동산펀드9-2'(11.77%), '하나대체투자나사부동산펀드1'(11.53%) 순으로 성과가 양호했다.

이 가운데 하나대체투자산운용이 내놓은 하나대체투자나사부동산펀드는 올해 2~3분기에만 90억원에 달하는 외화평가이익(한국거래소 전자공시 기준)을 냈다. 물론 환율 영향이 컸을 것이다. 원·달러 환율은 올해 들어 전날까지 1070.5원에서 1131.3원으로 60.8원(5.68%) 상승했다. 미국이 기준금리를 꾸준히 올리고 있는 점을 감안하면 달러화 강세는 내년에도 이어질 수 있다.

하나대체투자나사부동산펀드는 올해 들어 기준가도 14% 넘게 올랐다. 다만 기준가가 올랐다고 실질적인 펀드 수익률도 나란히 높아지지는 않는다. 이 펀드는 미국항공우주국(나사·NASA) 빌딩에 투자한다. 원·달러 환율이 바뀌더라도 이 빌딩에서 나오는 수익 자체가 달라지지는 않는다.

즉, 기준가는 그때그때 환율 흐름만 반영할 뿐 부동산 가치 변동과는 별개다. 단지 날마다 외환차손익과 외화환산손익을 집계해 기준가를 갱신하는 것이다. 달러로 표시하는 부동산 관련자산에 투자할 경우 올해와 같은 환율 흐름에서는 기준가가 뛸 수밖에 없다.

자산운용사는 먼저 투자할 나라에 특수목적법인(SPC)을 만든다. 다시 펀드 자산이 이 SPC로 들어가서 부동산을 사들인다. 더 구체적으로는 외화로 표시된 수익증권에 투자한다.

해외부동산펀드는 대안 투자처 역할을 해왔다. 큰 수익을 노리는 고위험 상품은 아니지만, 요즘처럼 주식시장이 불안할 때에는 안정성이 상대적으로 부각될 수 있다.

나라별로는 미국과 일본 부동산이 유망 투자처로 꼽힌다. 새해 경기 전망도 밝지 않다. 선진국 부동산을 담는 펀드를 더 많은 투자자가 찾을 공산이 크다.

신중론도 있다. 경기가 나빠지면 결국 부동산펀드도 고전할 수밖에 없다.

한 부동산펀드 운용역은 "환율 흐름이 올해에는 우호적이었지만 상황은 언제든지 바뀔 수 있다"며 "배당금과 투자금 청산을 감안한 최종수익률을 꼼꼼하게 따지는 것이 중요하다"고 말했다.

문남중 대신증권 연구원은 "미국과 일본에서는 장기적으로 사무용 빌딩 수요가 늘어날 것으로 점쳐진다"며 "분산투자 차원에서 일부 자산을 해당 부동산펀드에 넣는 것도 좋겠다"고 전했다.