최근 '9·13 부동산 대책'을 비롯한 정부의 잇따른 고강도 규제로 서울 및 수도권 집값이 점차 안정세에 접어드는 모습입니다.

이처럼 일대 주택시장의 관망 양상이 짙어진 것은 3기신도시 등 공급 방안 발표로 수요층의 기대심리가 커진 탓도 있지만, '규제지역'을 중심으로 한 정부의 강력한 수요규제가 동반되고 있기 때문입니다.

Q. '규제지역'이란 무엇인가요?

A. 규제지역은 부동산 시장이 과열될 때 이를 안정화시키기 위한 목적으로 국토교통부가 지정하는 지역입니다.

규제지역에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있습니다. 일대에는 강력한 대출 규제가 걸리고 청약 요건이 까다로워지는 등 주택 매매 절차가 비(非)규제지역보다 훨씬 어려워집니다.

규제지역을 수도권으로 국한해서 예를 들면 서울 전역은 전 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼있습니다. 특히 서울의 경우 강남구, 강동구, 서초구, 송파구 등 '강남 4구'를 비롯해 용산구, 성동구, 영등포구 등 총 15개 지역이 규제지역에 해당합니다. 규제지역은 범위를 전국으로 넓혀도 서울을 제외하면 세종시 단 1곳밖에 없습니다.

경기 지역에서는 투기과열지구 및 조정대상지역인 경기 과천시, 광명시, 하남시와 조정대상지역이기만 한 고양시, 구리시, 남양주시, 성남시, 안양시 동안구, 광교, 동탄2 일대가 규제지역에 속합니다.

반대로 규제지역에 속하지 않는 경기 부천시, 수원시, 안양시 만안구, 용인시, 의왕시, 인천광역시 등은 비규제지역이라 할 수 있죠.

Q. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에 걸리는 규제는 어떤 것이 있나요?

A. 투기지역의 경우 대출에 강력한 규제가 걸립니다. 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%씩 적용되고, 주택담보대출 건수가 차주당 1건이 아닌 세대당 1건으로 제한됩니다. 2건 이상 아파트 담보대출이 있다면 주담대 만기연장도 제한되죠. 농어촌주택취득 특례도 배제됩니다. 농어촌주택도 양도소득세 주택수 산정 시 포함되기 때문이죠.

투기과열지구도 규제가 만만치 않습니다. 투기지역과 마찬가지로 LTV 및 DTI가 40%씩 제한되고 재건축 조합원의 지위양도도 금지됩니다. 또 정비사업 분양의 재당첨이 제한되며 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등의 규제도 가해집니다.

조정대상지역으로 지정될 경우 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%씩 적용됩니다. 또 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 세율 50%가 적용되는 등 세제부분이 강화됩니다.