무주택자들이 내 집을 마련할 기회가 왔다. 정부는 9.13부동산 대책과 9.21대책을 통해 무주택자 중심으로 부동산 시장을 재편하고 나섰다. 1주택자 등 집 있는 사람의 대출은 바짝 조이되, 무주택자에게는 청약 당첨 가능성을 대폭 열어주는 등 집 살 환경을 만들어 주겠다는 계획이다.

26일 관련 업계 등에 따르면, 대출이나 청약 등 다방면에서 유리한 입지를 선점하게 된 무주택자들은 주택 시장 동향을 면밀히 보면서, 내 집 마련의 기회를 적극 활용해야 할 것으로 보인다.

◆ 실탄 있으면 똘똘한 한 채 공략 VS 청약 통장으로 ‘로또’ 당첨

자금이 넉넉하다면 강남 등 인기 지역의 기존 주택을 매입하는 편이 좋다. 투기지역 등 규제지역 내 9억원(공시가격) 초과 고가주택을 구입할 때는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 반대로 실거주 목적으로 똘똘한 한 채를 구입하는 무주택자에게는 유일하게 대출 문이 열려 있는 셈이다. LTV0%, 장기보유특별공제 강화 등 강력해진 규제에 따라, 비교적 저렴하게 시장에 던져진 매물을 공략할만하다.

자금이 충분치 않은 경우에는 청약통장을 최대한 활용하는 편이 좋다. 신규 분양은 분양가가 시세 대비 저렴하기 때문에 당첨만 되면 ‘로또’라는 말이 나오기 때문이다. 만약 가점이 낮다면, 9.21 대책에서 발표된 수도권 공공택지 물량의 분양을 기다렸다가 청약을 넣는 것도 방법이다. 2021년 이후 분양이 시작되기 때문에, 그 전까지 가점을 높이는 등 청약 통장을 관리할 수 있다.

신혼부부는 전량을 신혼부부에게 공급하는 신혼희망타운을 노려볼 만 하다. 1%대 대출을 지원해주는 등 부담이 적고 연내 위례, 평택, 고덕에서 첫 분양이 이뤄진다.

◆ “나는 무주택자?”...꼼꼼한 확인 필수

‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 민영주택 1순위 가점제 청약시, 주택 전용면적이 60㎡ 이하이면서 공시가격이 8000만원(수도권은 1억3000만원) 이하의 주택을 본인 또는 배우자가 소유한 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 본다. 이 경우 주택 가격은 입주자모집 공고일에 가장 가까운 날의 주택공시 가격을 따른다. 입주자모집 공고일 이전에 주택을 처분했다면, 처분일에 가장 가까운 날의 주택공시가격을 주택가격으로 보면 된다.

오피스텔을 보유하고 있을 때 주택 소유 여부를 판단하려면 건축물 대장상의 용도가 오피스텔인지 아니면 도시형 생활주택인지 여부를 확인해야 한다. 주택법에 따르면 도시형 생활주택은 주택을 소유한 것으로 보고, 오피스텔은 주택 외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유하지 않은 것으로 간주한다. 다만, 도시형생활주택 중 전용면적이 20㎡ 이하인 경우에는 무주택으로 보되, 2호 또는 2세대 이상을 소유했을 경우에는 유주택으로 본다. 토지를 소유한 경우도 주택 소유자로 보지 않는다.

투기과열지구 및 청약과열지구의 민영주택의 1순위가 되기 위해서는 ▲세대주일 것 ▲과거 5년 내에 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것 ▲2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것 ▲주택 청약종합저축에 가입해 2년이 지난 자로서 예치기준금액에 상당하는 금액, 납입횟수 24회 이상 등의 요건을 모두 충족해야 한다.

주택 당첨자가 당첨 후 계약을 포기했더라도, 청약조정대상지역에서 민영주택을 청약할 경우 ‘과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한자’에 해당한다면 1순위에 제한을 받는다.

무주택 기간을 산정하는 방법도 살펴봐야 한다. 가입자 및 배우자가 과거부터 계속 무주택인 경우 가입자의 무주택기간은 만 30세 이후부터 산정하되, 가입자가 만30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일부터 무주택기간을 산정한다. 

서울 등 수도권 과밀억제권역에서 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 5년, 그 외 지역에서 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 3년 간 재당첨 제한을 받는다. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우 3년, 그 외 지역에서 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우에는 1년을 제한 받는다.