이용훈 대화감정평가법인 기획이사는 27일 서울 영등포구 국회의사당 귀빈회관에서 열린 ‘2018 아주경제신문 부동산입법포럼’ 토론에서 보유세의 인상에 대해 논의하기 전, 이를 매기는 기준을 현실화해 납세자들이 이해할 수 있는 기반을 만들어야 한다고 주장했다.

보유세의 일종인 종합부동산세는 주택공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해 산출된 과세 표준에 맞는 세율이 적용된다.

이 이사는 “현재 지방세 법에선 공시지가를 시가 표준액으로 보고 공정시장가액을 곱해 과제 표준을 결정한다”며 “공시지가는 현재 시세를 반영하지 못하고 공정시장가액은 법에서 비율을 정해놓고 있으니 이를 현실화할 필요가 있다”고 말했다.

현재 과세 표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액 비율은 종합부동산세의 경우 80%, 주택 재산세의 경우 60%, 토지 및 건축물 재산세의 경우 70%가 적용된다. 법적으로 이 비율을 40~80% 범위에서 결정할 수 있도록 하고 있다.

이 이사는 공시지가를 시장가격으로 적용하고, 공정시장가액 비율을 40%까지 낮출 것을 제안했다. 그는 “고가 주택의 공시지가에 대한 불균형 문제가 꾸준히 제기되고 있다. 일 년 사이 시세가 15% 올랐으면 공시지가도 함께 올려야 하지만 납세자의 부담이 갑자기 커져 올릴 수 없다. 그러다보니 지가의 현실화가 어렵다”며 “공시지가를 시장가격으로 환산하고, 공정시장가액 비율을 낮추는 방식으로 현실화할 수 있다”고 설명했다.

그는 또 현재 공시지가를 매기는 과정에 대해서도 문제를 제기했다. 현재 아파트와 단독주택, 토지 가운데 토지는 외부 기관에서 평가하지만 아파트와 단독주택은 한국감정원에서 자체적으로 공시지가를 평가한다.

이 이사는 “감정원으로 공시지가 평가 업무가 이관되면서 결국 정부가 주택 가격을 결정하고 세금을 매기는 형태가 된다”며 “외부에 평가를 맡기거나 외부로부터 검증을 받도록 해야 한다”고 역설했다.

그는 “예산과 인력이 부족한 상황에서 모든 토지에 대해 평가할 수 없으니 표준지 가격이 결정되고 나면 나머지 토지나 단독주택은 기준표에 의해 대량으로 산정하게 된다”며 “그렇다 보니 당시 그 지역의 사회경제적 요인이 반영되지 못한다”고 덧붙였다.

마지막으로 이 이사는 보유세 기준이 되는 평가와 보유세 적용 수준을 분리시켜야 문제를 해결할 수 있다고 주장했다. 그는 “최소한 단독주택에 대해서라도 외부의 검증을 거쳐 이 가격이 적절한지 또는 균형을 맞추고 있는지 필터링을 거쳐 공시해야 합리적”이라며 “평가에 대한 문제는 담세자의 능력이나 정부의 정책 또는 정치적 능력 때문에 제한받아서는 안 된다. 평가는 외부에 맡기고 정부는 국민들의 부담을 고려해서 어느 정도 적용할지 판단하는 역할을 하면 된다”고 말했다.